Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) již skutečně neumožňuje v územních plánech a regulačních plánech vymezovat předkupní právo ve smyslu ustanovení § 101 dosavadního stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.).

Nový stavební zákon stávající předkupní právo výslovně upravuje v přechodném ustanovení § 327 odst. 2: „Předkupní právo vymezené v územně plánovací dokumentaci podle dosavadních právních předpisů zaniká účinností změny územního plánu, kterou bylo jeho vymezení vypuštěno nebo nahrazeno vymezením veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření, pro které lze práva k pozemkům vyvlastnit, nejpozději však uplynutím 4 let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Po zániku předkupního práva zajistí osoba oprávněná z předkupního práva jeho výmaz z katastru nemovitostí. Listinou, na jejímž základě má být právo z katastru nemovitostí vymazáno, je potvrzení o zániku práva podle katastrální vyhlášky.“

Tímto ustanovením se tedy řeší stávající předkupní práva dle dosavadního stavebního zákona tak, že:

1. obec může změnou územního plánu vypustit toto předkupní právo bez náhrady;
2. obec může toto předkupní právo nahradit vymezením veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření, pro které lze práva k pozemkům vyvlastnit;
3. obec neučiní žádný krok a poté do 4 let ode dne nabytí účinnosti nového stavebního zákona toto předkupní právo zanikne.

V naznačeném případě je tedy nutné si vyhodnotit, zda je předkupní právo pro realizaci veřejně prospěšné stavby nadále aktuální, nebo nikoliv, a to perspektivou důvodu, pro které bylo v územním plánu vymezeno. Pakliže trvá důvod pro vymezení (např. jde o výstavbu veřejně prospěšné stavby – např. o pozemní komunikaci), pak lze doporučit nahrazení stávajícího předkupního práva vymezením veřejně prospěšné stavby, pro kterou lze práva k pozemkům vyvlastnit. Bude-li závěr spočívat v tom, že již není důvod pro obdobné omezení vlastnického práva v územním plánu, nabízí se dvě řešení spočívající buď ve vypuštění bez náhrady, nebo vyčkání 4 let ode dne účinnosti, kdy předkupní právo zanikne ze zákona.

Závěrem lze upozornit na povinnost oprávněného (obce) zajistit po zániku výmaz z katastru nemovitostí. Tato povinnost bude tížit obec podle toho, kdy předkupní právo zanikne.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) představuje oproti dosavadnímu stavebnímu zákonu (zákonu č. 183/2006 Sb.) podstatnou změnu.

Dle dosavadního stavebního zákona - při reflexi relevantní judikatury správních soudů - platilo, že v případě dělení nebo scelování pozemků nebylo možné využít k zajištění přístupu na veřejnou komunikaci institutu jiného věcného práva. Vždy bylo nutné pozemky dělit či scelovat tak, aby veškeré pozemky dotčené tímto nestavebním záměrem měly přímé napojení na veřejnou komunikaci.

Nový stavební zákon v ustanovení § 216 odst. 2 výslovně stanoví: „K žádosti o povolení dělení nebo scelení pozemků se namísto projektové dokumentace přikládá celková situace v měřítku katastrální mapy, včetně parcelních čísel, se zakreslením požadovaného dělení nebo scelení pozemků s vyznačením přímého přístupu z veřejné komunikace ke všem pozemkům, nebo přes pozemek nebo stavbu stejného vlastníka, anebo na základě jiného věcného práva k cizímu pozemku nebo stavbě.“

Jednou z variant je právě zajištění tzv. nepřímého přístupu s využitím institutu jiného věcného práva k cizímu pozemku nebo stavbě. Věcná práva k nemovitým věcem - tedy i pozemkům a stavbám - jsou evidována v katastru nemovitostí. Zde je tedy možné ověřit, zda takové jiné věcné právo zajišťující přístup na veřejnou komunikaci existuje, nebo nikoliv.

V případě, že bude podána žádost o dělení nebo scelení pozemku a nebude-li jiné věcné právo existovat ke dni rozhodnutí stavebního úřadu, nelze považovat požadavek stavebního zákona za splněný.

Pozemky a stavby jsou přitom věci evidované ve veřejném seznamu, jímž je v tomto případě katastr nemovitostí. V souladu s úpravou obsaženou v občanském zákoníku (viz ustanovení § 1262 a ustanovení § 1305 občanského zákoníku) takové jiné právo vznikne primárně zápisem do katastru nemovitostí. Občanský zákoník počítá i se vznikem takového práva na základě jiných právních skutečností (např. vydržením či z rozhodnutí správního orgánu či soudu) s tím, že se v katastru nemovitostí následně takové právo pouze „zaeviduje“.

Dotaz směřuje k tomu, zda je možné považovat uzavřenou smlouvu o zřízení věcného břemene za dostatečné naplnění podmínky dle ustanovení § 216 odst. 2 nového stavebního zákona. Do doby zápisu tohoto věcného břemene do katastru nemovitostí nelze považovat ve smyslu citované právní úpravy obsažené v občanském zákoníku toto právo za vzniklé (vzniká vkladem). Je tedy nutné trvat na tom, aby takové jiné věcné právo bylo do katastru nemovitostí pravomocně vloženo nejpozději ke dni rozhodnutí stavebního úřadu. Ani případné probíhající řízení o vkladu jiného věcného práva do katastru nemovitostí by nebylo dostatečné, jelikož není jisté, že vkladové řízení skončí pravomocným povolením vkladu.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) tuto situaci sám neřeší. Dotaz patrně směřuje na požadavky na výstavbu, které jsou v souladu se zákonným zmocněním obsaženým v novém stavebním zákoně obsaženy ve vyhlášce č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu.

Dle ustanovení § 10 vyhlášky č. 146/2024 Sb. platí:

„Pozemek stavby pro bydlení a stavby pro rodinnou rekreaci

(1) Na pozemku stavby pro bydlení a stavby pro rodinnou rekreaci lze kromě stavby pro bydlení a stavby pro rodinnou rekreaci umístit také stavbu a zařízení související nebo podmiňující funkci bydlení a rodinné rekreace a provést terénní úpravy potřebné k řádnému a bezpečnému užívání pozemků a staveb a zařízení na nich.

(2) Na pozemku rodinného domu lze umístit jednu stavbu pro podnikatelskou činnost do 40 m2 zastavěné plochy a 5 m výšky s nejvýše 1 nadzemním podlažím a s 1 podzemním podlažím; odstavec 1 tímto není dotčen.“

Z citovaného ustanovení vyplývá několik pravidel.

V případě pozemku a) stavby pro bydlení, kterou jsou v souladu s ustanovení § 13 písm. b) nového stavebního zákona bytový dům, s ustanovení § 13 písm. c) nového stavebního zákona rodinný dům a patrně další případné stavby pro bydlení (např. tzv. výminek ve smyslu odst. 1 písm. p) Přílohy č. 2 nového stavebního zákona), lze kromě takové stavby hlavní umístit také stavbu a zařízení související nebo podmiňující funkci bydlení a provést terénní úpravy potřebné k řádnému a bezpečnému užívání pozemku a staveb a zařízení na něm.

Obdobně tomu tak platí v případě staveb pro rodinnou rekreaci.

Nad rámec tohoto vyhlášky č. 146/2024 Sb. v ustanovení § 10 odst. 2 je pak stanoveno další speciální pravidlo pro pozemek rodinného domu – na ostatní stavby pro bydlení se tedy nevztahuje – a to, že tam lze umístit jednu stavbu pro podnikatelskou činnost o stanovených parametrech.