Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.), upravuje plánovací smlouvy v ustanovení § 130 a násl. nového stavebního zákona. Podle ustanovení § 130 odst. 1 nového stavebního zákona je to veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy nebo krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem. Plánovací smlouva pak může dle ustanovení § 130 odst. 2 obsahovat i úpravu práv a povinností z oblasti soukromého práva. Bližší obsahové náležitosti pak upravuje ustanovení § 131 nového stavebního zákona. Jedná se tedy o veřejnoprávní smlouvu se soukromoprávními prvky.

Správní řád upravuje veřejnoprávní smlouvy v ustanovení § 159 až § 170, přičemž tato právní úprava se použije subsidiárně. Správní řád rozlišuje tři typy veřejnoprávních smluv:

1. veřejnoprávní smlouvy koordinační (§ 160 správního řádu), které mezi sebou uzavírají vykonavatelé veřejné moci za účelem plnění svých úkolů;
2. veřejnoprávní smlouvy subordinační (§ 161 správního řádu), které mezi sebou uzavírají správní orgán a osoba, která by byla účastníkem správního řízení;
3. veřejnoprávní smlouvy mezi subjekty soukromého práva (§ 162 správního řádu), které mezi těmi, kdo by byli nebo kdo jsou účastníky správního řízení, a týkající se převodu nebo způsobu výkonu jejich práv nebo povinností.

Vzhledem ke shora uvedenému členění ve správním řádu je zřejmé, že plánovací smlouvy jsou veřejnoprávní smlouvy sui generis, tedy jde o typ výslovně neupravený ve správním řádu. Svojí povahou totiž nejsou ani smlouvami koordinačními, ani subordinačními ani mezi subjekty soukromého práva.

K uzavření plánovací smlouvy ve smyslu ustanovení § 130 a násl. nového stavebního zákona pak není třeba souhlasu stavebního úřadu, neboť stavební úřad není smluvní stranou a souhlas stavebního úřadu nový stavební zákon nepředpokládá. Skutečnost, že došlo k uzavření plánovací smlouvy, by měla být zveřejněna v národním geoportálu územního plánování dle ustanovení § 130 odst. 3 nového stavebního zákona.

Závěrem je vhodné zdůraznit, že plánovací smlouva podle ustanovení § 130 nového stavebního zákona nemá nic společného s veřejnoprávními smlouvami podle dosavadního stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.), kterými byly nahrazovány úkony stavebního úřadu. Dle ustanovení § 4 odst. 1 věta třetí a čtvrtá dosavadního stavebního zákona totiž platilo: „Stanoví-li tak tento zákon, mohou orgány územního plánování a stavební úřady uzavřít s žadatelem veřejnoprávní smlouvu místo vydání správního rozhodnutí. Tím nesmí být dotčena práva a oprávněné zájmy dotčených osob a zájmy dotčených orgánů.“ Takovými veřejnoprávními smlouvami byly veřejnoprávní smlouvy nahrazující územní rozhodnutí dle ustanovení § 78a dosavadního stavebního zákona a nahrazující stavební povolení dle § 116 dosavadního stavebního zákona. Tyto veřejnoprávní smlouvy byly příkladem smluv subordinačních. Nicméně to nemá nic společného s plánovacími smlouvami podle nového stavebního zákona.

Obsah projektové dokumentace pro povolení stavby je uveden ve vyhlášce č. 131/2024, o dokumentaci staveb (dále jen „vyhláška č. 131/2024 Sb.“). Na základě tohoto detailu projektové dokumentace budou vyhodnoceny požadavky na výstavbu v rámci řízení o povolení stavby. Detaily vnitřních částí stavby, které se týkají např. řešení větrání konkrétních místností a vnitřních rozvodů pak budou součástí dokumentace pro provádění stavby, kterou je povinen podle ust. § 160 odst. 2 písm. a) stavebního zákona zajistit stavebník před zahájením stavby.

Dokumentace pro provádění stavby je projektovou dokumentací, kterou musí v souladu s ust. § 156 odst. 1 stavebního zákona zpracovat projektant jako autorizovaná osoba. Projektant je dle ust. § 162 stavebního zákona povinen zpracovat projektovou dokumentaci v souladu s právními předpisy, tedy i v souladu s vyhláškou č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu (dále jen „vyhláška č. 146/2024 Sb.“).

Co se týče např. výpočtu dopravy v klidu, podle vyhlášky č. 146/2024 Sb. se počty stání zjišťují podle účelových jednotek souvisejících s účelem užívání navržené stavby. Součástí dokumentace pro povolení stavby jsou dle vyhlášky č. 131/2024 Sb. „navrhované parametry stavby“, jako například zastavěná plocha, obestavěný prostor, podlahová plocha podle jednotlivých funkcí (bytů, služeb, administrativy apod.), typ navržené technologie, předpokládané kapacity provozu a výroby. Jedná se právě o informace, z nichž lze zjistit minimální potřebu dopravy v klidu. V dokumentaci pro provádění stavby pak musí potřeba dopravy v klidu být prokázána detailně a musí být v souladu s podmínkami rozhodnutí o povolení stavby.

Z hlediska denního osvětlení a větrání jsou pak součástí dokumentace pro povolení stavby dle vyhlášky č. 131/2024 Sb. zásady řešení parametrů stavby (větrání, osvětlení, proslunění, stínění, zásobování vodou, ochrana proti hluku a vibracím, odpady apod.) a vlivu stavby na okolí (vibrace, hluk, zastínění, prašnost apod.). Z těchto údajů lze zjistit základní informace o splnění požadavků denního osvětlení, podrobněji pak bude výpočet denního osvětlení a řešení větrání navržených místností uveden v dokumentaci pro provádění stavby.

Dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) v jednotlivých řízeních obsahoval úpravu, podle které v případě, že součástí žádosti nebyla projektová dokumentace (či nebyla zpracována projektantem či autorizovanou osobou), stanovil, že stavební úřad řízení usnesením zastaví (viz např. ustanovení § 86 odst. 4 dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 94d dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 94l odst. 5 dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 110 odst. 4 dosavadního stavebního zákona).

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) stanoví jiný následek a reflektuje mj. digitalizaci řízení a postupů podle nového stavebního zákona.

Podle ustanovení § 185 odst. 3 nového stavebního zákona platí, že stavební úřad žádost neprojedná a usnesením ji odloží v těchto případech:

a) není-li součástí žádosti dokumentace pro povolení záměru,

b) není-li projektová dokumentace nebo její část zpracována projektantem, nebo

c) nevloží-li stavebník projektovou dokumentaci nebo dokumentaci pro povolení záměru do evidence elektronických dokumentací.

Nový stavební zákon tedy mění následek, který již nespočívá ve vydání usnesení o zastavení řízení, nýbrž předpokládá odložení žádosti.

Nově je pak doplňována jako jeden z důvodů odložení žádosti situace, kdy stavebník nevloží dokumentaci do evidence elektronických dokumentací.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje institut plánovacích smluv v ustanovení § 130 a násl. nového stavebního zákona. Tyto smlouvy jsou upraveny jako veřejnoprávní. Lze předpokládat, že bylo úmyslem obou stran uzavřít plánovací smlouvu podle nového stavebního zákona, tedy jako veřejnoprávní, a to s ohledem na sjednaný závazek a období uzavření této smlouvy (tj. po 1. 7. 2024).

To, že se jedná o veřejnoprávní smlouvu, má samozřejmě závažné konsekvence ve vztahu k příslušnosti orgánu veřejné moci, který bude rozhodovat o jejím souladu s právními předpisy a bude rozhodovat spory z takové veřejnoprávní smlouvy.

Podle ustanovení § 132 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „K přezkumu souladu plánovací smlouvy uzavřené obcí s právními předpisy a k rozhodování sporů z ní je příslušný krajský úřad. K přezkumu souladu plánovací smlouvy uzavřené městskou částí hlavního města Prahy s právními předpisy a k rozhodování sporů z ní je příslušný Magistrát hlavního města Prahy.“

V daném případě tedy o sporu z veřejnoprávní smlouvy – ať již půjde o nároky z práv z vadného plnění či smluvní pokutu – bude rozhodovat příslušný krajský úřad v rámci sporu z veřejnoprávní smlouvy. Procesní režim a postup je pak upraven zejména ustanovení  § 141 správního řádu, které reguluje tzv. sporné řízení.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje institut veřejnoprávních smluv v ustanovení § 130 a násl. Tyto smlouvy jsou upraveny jako veřejnoprávní. Lze předpokládat, že bylo úmyslem obou stran uzavřít plánovací smlouvu podle nového stavebního zákona, tedy jako veřejnoprávní, a to s ohledem na sjednaný závazek a období uzavření této smlouvy (tj. po 1. 7. 2024).

Dle ust. § 131 odst. 1 písm. d) nového stavebního zákona může být jedním ze závazků sjednaných v plánovací smlouvě mj. to, že: „po dobu trvání plánovací smlouvy nebude ve správních nebo soudních řízeních týkajících se povolení záměru uplatňovat návrhy, vyjádření a opravné prostředky, které by byly v rozporu s obsahem uzavřené plánovací smlouvy.“

Jedná se tedy perspektivou nového stavebního zákona o přípustný závazek obce. Je však nutné se zabývat tím, jaký má tento závazek dopad na příslušné řízení o povolení záměru.

Dle ust. § 190 odst. 2 in fine nového stavebního zákona platí, že: „Stavební úřad dále nepřihlíží k námitkám účastníka řízení, které jsou v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvou, jejíž smluvní stranou je tento účastník řízení.“ V odvolacím řízení pak podle ustanovení § 226 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „Odvolací správní orgán nepřihlíží k odvolacím námitkám, které mohl odvolatel uplatnit dříve. Odvolací správní orgán dále nepřihlíží k části obsahu odvolání, které bylo podáno odvolatelem, který je stranou plánovací smlouvy, pokud je obsah odvolání v rozporu s tím, k čemu se odvolatel v plánovací smlouvě zavázal.“

S ohledem na shora uvedené se nabízí tedy otázka, zda lze podané námitky považovat za přípustné, nebo nepřípustné (obdobně by tomu bylo v případě posuzování přípustnosti odvolání). Pokud je záměr odlišný od záměru, který byl sjednán v plánovací smlouvě, patrně nebudou námitky ani případné odvolání obce v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvu, která se týkala jiného stavebního záměru. V takovém případě by stavební úřad měl k takovým námitkám standardně přihlížet a odvolací orgán by měl obsah odvolání taktéž zohlednit a nekonstatovat jeho nepřípustnost.

Samozřejmě bude záležet na tom, zda skutečně bylo v rámci plánovací smlouvy dostatečně určitě a jednoznačně konstatováno, že je spjata s určitým konkrétním záměrem. To je věcí individuálního posouzení uzavřené plánovací smlouvy. Obecně však lze očekávat, že plánovací smlouva bude zpravidla spjata s určitým konkrétním stavebním záměrem.