Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje jak institut zkušebního provozu, tak i předčasného užívání. V obou případech dochází k tomu, že tyto instituty mají dočasnou povahu s tím, že nový stavební zákon stanoví maximální dobu trvání.

Předčasné užívání upravuje ustanovení § 236 nového stavebního zákona, přičemž může být povoleno nejdéle na dobu 1 roku a musí být splněny kumulativně podmínky stanovené zákonem. Stavebník o předčasné užívání požádá, stavba není dokončena, stavbu lze užívat a neohrozí se tím bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo životní prostředí. Účastníkem řízení, jejímž předmětem je předčasné užívání, je stavebník a vlastník stavby. Po dokončení stavby bude stavebník nucen přistoupit buď ke zkušebnímu provozu, nebo ke kolaudaci vlastní stavby.

Zkušební provoz je upraven v ustanovení § 237 nového stavebního zákona, přičemž ten může být povolen buď z moci úřední (byla-li tato podmínka zahrnuta v povolení stavby), nebo na základě žádosti stavebníka. Smyslem a účelem zkušebního provozu je ověření funkčnosti dokončené stavby, nelze jej tedy nařídit v případě staveb, které nejsou dokončeny. Účastníkem řízení je – obdobně jako v případě předčasného užívání – vlastník stavby a stavebník. Nový stavební zákon pak výslovně stanoví, že po ukončení zkušebního provozu stavebník požádá o vydání kolaudačního rozhodnutí (srov. § 237 odst. 6 nového stavebního zákona). V případě povolení zkušebního provozu může tento být povolen nejdéle na dobu 1 roku.

Stanovená roční délka předčasného užívání, resp. zkušebního provozu, není maximální, neboť dle ustanovení § 238 odst. 3 nového stavebního zákona může být jejich délka v době jejich trvání prodloužena, a to i opakovaně. Nový stavební zákon pouze stanoví, že v takovém případě nemůže přesáhnout celkovou dobu trvání 3 roky, v případě vyhrazených staveb (upravených v Příloze č. 3 nového stavebního zákona) pak 10 let.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) vymezuje drobné stavby ve své příloze č. 1, na kterou výslovně odkazuje ustanovení § 5 odst. 2 písm. a) nového stavebního zákona.

V této souvislosti je vhodné upozornit na to, že podle ustanovení § 171 nového stavebního zákona drobné stavby nevyžadují povolení. Vzhledem k tomu, že se drobné stavby nepovolují, taktéž se drobné stavby dle ustanovení § 230 nového stavebního zákona nekolaudují. Ustanovení § 230 odst. 4 nového stavebního zákona výslovně uvádí, že drobnou stavbu lze užívat jen k účelu, ke kterému je určena svým charakterem.

Zásadní je pak ustanovení § 73 odst. 2 věta druhá nového stavebního zákona, která výslovně stanoví, že drobné stavby lze realizovat pouze v souladu s územně plánovací dokumentací. Je tedy jednoznačně stanoveno, že drobné stavby musí být v souladu mj. s územním plánem vaší obce.

Dle ustanovení § 250 odst. 1 písm. h) nového stavebního zákona pak platí: „Stavební úřad nařídí stavebníkovi nebo vlastníkovi stavby odstranit stavbu, pokud je prováděna nebo byla provedena v rozporu s platnou územně plánovací dokumentací.“ Jedná se tedy o důvod, pro které je stavební úřad povinen vést řízení o nařízení odstranění stavby, tedy řízení z moci úřední.

Ze strany vaší obce lze tedy zvážit podání podnětu podle ustanovení § 42 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu příslušnému stavebnímu úřadu. V rámci podnětu lze doporučit v souladu s ustanovením § 42 správního řádu, abyste požádal o informaci, jak bylo s takovým podnětem naloženo. Na základě takového podnětu by mělo být ze strany stavebního úřadu zahájeno řízení z moci úřední o nařízení odstranění stavby.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) skutečně trochu mění podmínky pro dodatečné povolení stavby oproti stávající právní úpravě.

Podmínky dodatečného povolení stavby jsou vyjmenovány v § 256 odst. 1 nového stavebního zákona a jsou následující:

a) jsou splněny podmínky podle § 193 nového stavebního zákona;

b) stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu;

c) stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu;

(toto je přitom nutno vnímat v souladu s § 256 odst. 2 nového stavebního zákona)

d) povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.

 

K jednotlivým podmínkám je pak vhodné připomenout:

Ad a) Soulad s § 193 nového stavebního zákona

Jedná se o obecné požadavky na povolení záměru stanovené novým stavebním zákonem, tedy každý dodatečně povolovaný záměr musí naplnit podmínky jako standardně povolovaný záměr.

Ad b) Stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu

Zde se jedná např. o povolení výjimky dle zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů. Pakliže by bylo nezbytné pro dodatečné povolení výjimku získat, pak by nebylo možné vydat dodatečné povolení.

Ad c) stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu

Ustanovení § 138 odst. 1 nového stavebního zákona obecně upravuje podmínky, při jejichž splnění lze povolit výjimku z požadavků na výstavbu. Nový stavební zákon stanoví, že je-li taková výjimka pro dodatečné povolení záměru nezbytná, nelze dodatečně záměr povolit. Nicméně je nutné respektovat úpravu v § 256 odst. 2 nového stavebního zákona, dle něhož platí: „Vyžaduje-li stavba pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, považuje se podmínka podle odstavce 1 písm. b) za splněnou. Ustanovení § 187 odst. 2 až 4 se použije obdobně.“

Je nutné zdůraznit, že § 256 odst. 2 nového stavebního zákona řeší pouze požadavky na umisťování staveb, žádné jiné požadavky neřeší. Požadavky na umisťování staveb jsou obecně upraveny v § 143 a § 144 nového stavebního zákona, přičemž je nutné reflektovat i prováděcí právní předpisy – primárně vyhlášku č. 146/2024 Sb. (případně tzv. Pražské stavební předpisy a Brněnské stavební předpisy).

Obecně se bude typicky jednat o požadavek na odstupy mezi stavbami. Nastane-li takový případ, bude se podmínka pro dodatečné povolení považovat za splněnou, pakliže stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno. Tento souhlas bude vyznačen na situačním výkrese dokumentace obdobně jako souhlas vlastníka stavby s umístěním záměru na jeho pozemku (§ 187 odst. 2 až 4 nového stavebního zákona se totiž použijí obdobně).

Na výjimky z ostatních požadavků na výstavbu – tj. z požadavků na vymezování pozemků a technických požadavků na stavby – se tento postup nepoužije. Týká se to tedy výlučně požadavků na umisťování staveb.

Ad d) povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena

Poslední podmínka spočívá v tom, že povinný uhradí pokutu za přestupek, jehož skutkovou podstatou je to, že realizoval stavbu bez povolení nebo v rozporu s povolením. Předpokladem ovšem je, že mu taková pokuta byla pravomocně uložena. Toto ustanovení předpokládá, že stavební úřad – v souladu se svými zákonnými povinnostmi – přistoupí k uložení pokuty za přestupek.

Závěrem je pak vhodné upozornit obecně na to, že při vyměřování správního poplatku za dodatečné povolení stavby se postupuje podle odlišného bodu, který upravuje vyšší správní poplatky za dodatečné povolení (srov. Sazebník – ČÁST I. Položka 18. bod. 12. zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů).

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) skutečně dopadá i na změnu příslušnosti. Nový stavební zákon předpokládá, že působnost obecních stavebních úřadů budou vykonávat všechny obecní úřady obcí s rozšířenou působností (tzv. „trojky“) a dále pak vybrané pověřené obecní úřady (tzv. „dvojky“) a obecní úřady (tzv. „jedničky“) s tím, že působnost vybraných pověřených obecních úřadů a obecních úřadů stanoví Ministerstvo pro místní rozvoj vyhláškou.

Nezřídka kdy bude docházet k tomu, že předmětem povolení záměru bude soubor staveb. Např. v případě rodinného domu se bude jednat o rodinný dům samotný a též např. související čistírna odpadních vod, studna či veřejně přístupná účelová komunikace apod.

Zde došlo k výkladovým střetům, neboť dle ust. § 37 odst. 3 nového stavebního zákona, což je společné ustanovení pro výklad působnosti, platí, že v případě souboru staveb se příslušnost stavebního úřadu k vydání povolení záměru řídí příslušností k povolení záměru stavby hlavní souboru staveb, což by znamenalo, že příslušným k vydáním takového povolení by byl kterýkoliv obecní stavební úřad, tedy i tzv. jedničky a dvojky.

Naproti tomu z ust. § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, ve znění platném ke dni zodpovězení tohoto dotazu,  vyplývá, že působnost stavebního úřadu ve věcech záměru silnice II. a III. třídy, místní komunikace, veřejně přístupné účelové komunikace, technické infrastruktury, která je součástí distribuční soustavy v elektroenergetice nebo plynárenství, a vodního díla, u něhož nevykonává působnost stavebního úřadu krajský stavební úřad, včetně staveb tvořících s nimi soubor staveb, vykonává obecní stavební úřad obce s rozšířenou působností, tj. tzv. trojky.

Uvedená ustanovení jsou do značné míry v kontrapozici, neboť je otázkou jejich specialita a obecnost, přičemž Ministerstvo pro místní rozvoj se již dnes kloní k závěru, že účelem regulace má být to, aby v případě souboru staveb, v němž je jako vedlejší stavba kterákoliv ze staveb uvedených v ust. § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, byla výlučně dána působnost obecního stavebního úřadu obce s rozšířenou působností.

Spornost výkladu pak odstraňuje novelizace zákona o Státním fondu podpory investic, která mění i nový stavební zákon a mj. výslovně vylučuje v případě obecních stavebních úřadů a souboru staveb aplikaci ust. § 37 odst. 3 nového stavebního zákona, tedy jednoznačně se působnost bude určovat dle názoru MMR. Bude-li tedy umisťován stavební záměr sestávající ze souboru staveb, přičemž u stavby hlavní je dána příslušnost jedničky či dvojky, avšak vedlejší stavba bude stavbou uvedenou v ust. § 34a odst. 2 nového stavebního zákona (záměr silnice II. a III. třídy, místní komunikace, veřejně přístupná účelová komunikace, technická infrastruktura, která je součástí distribuční soustavy v elektroenergetice nebo plynárenství a vodní dílo, u něhož není dána působnost krajského stavebního úřadu), pak bude takový záměr povolován výlučně trojkou.

Je pravdou, že tento stav povede mj. k tomu, že stavební úřady na jedničkách a dvojkách se budou muset koordinovat s trojkami – a trojky samozřejmě s jedničkami a dvojkami – neboť to, zda např. rodinný dům bude povolován na jedničce či dvojce, bude odvislé od toho, zda např. studna jako vodní dílo bude součástí záměru, nebo bude povolována samostatně. Koordinace bude nezbytná pro to, aby obecní stavební úřady vzájemně věděly, co je v dané lokalitě povolováno a co bylo povoleno. Nový stavební zákon ovšem tuto koordinaci blíže neupravuje, bude nutné vycházet z obecné zásady spolupráce mezi správními orgány dle ust. § 8 odst. 2 správního řádu.

Závěrem je vhodné doplnit, že novelizace zákona o Státním fondu podporu investic mění též to, že v případě povolení bytového domu bude dána výlučná působnost obecních stavebních úřadů obcí s rozšířenou působností. Jedná se o podstatnou změnu, neboť nový stavební zákon až do této novelizace počítal s tím, že i jedničky a dvojky budou povolovat právě i bytové domy.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.), obsahuje řadu přechodných ustanovení. Některá ustanovení se vážou k problematice příslušnosti stavebního úřadu, tj. to, který stavební úřad bude věc po skončení přechodného období (či k jinému okamžiku) projednávat. Naopak některá přechodná ustanovení řeší postup stavebního úřadu – ať už jím bude kdokoliv – ve vztahu ke stavebnímu právu hmotnému (požadavky na výstavbu) a ke stavebnímu právu procesnímu (stavebnímu řádu).

Dle ustanovení § 330 odst. 1 nového stavebního zákona platí, že: „Řízení a postupy zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se dokončí podle dosavadních právních předpisů.“ Toto ustanovení výslovně řeší aspekty stavebního práva hmotného a procesního, tj. bez ohledu na to, který stavební úřad bude v dané věci postupovat, byla-li žádost podána – ve spojení s ust. § 334a nového stavebního zákona – do 30. 6. 2024, bude se postupovat podle dosavadních právních předpisů. Zde je nutné si uvědomit, že režim dle ust. § 334a odst. 3 nového stavebního zákona mají věci týkající se vyhrazených staveb uvedených v příloze č. 3 nového stavebního zákona, stavby s nimi související a stavby tvořící s nimi soubor staveb.

Odlišný přístup byl ovšem zvolen k příslušnosti stavebního úřadu, kde je nutné vycházet z přechodného ustanovení, tj. ust. § 330 odst. 3 nového stavebního zákona, podle něhož platí: „Řízení a postupy zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dokončí stavební úřad, který se stal příslušným k vedení řízení nebo provedení postupu v dané věci podle tohoto zákona. Územní řízení zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona týkající se vyhrazené stavby uvedené v příloze č. 3 k tomuto zákonu nebo stavby s ní související dokončí stavební úřad, který toto řízení vedl přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. Stavební řízení zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona týkající se stavby související s vyhrazenou stavbou uvedenou v příloze č. 3 k tomuto zákonu dokončí stavební úřad, který toto řízení vedl přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. Společné územní a stavební řízení zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona týkající se stavby související s vyhrazenou stavbou uvedenou v příloze č. 3 k tomuto zákonu dokončí stavební úřad, který se stal podle tohoto zákona příslušným k vedení řízení o povolení vyhrazené stavby uvedené v příloze č. 3 k tomuto zákonu, je-li vyhrazená stavba stavbou hlavní, v ostatních případech dokončí řízení stavební úřad, který toto řízení vedl přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.“

V daném případě bude platit, že pokud se jedná o stavbu výrobny elektřiny využívající energii slunečního záření, která přesahuje výkon 50 kW [není drobnou stavbou dle odstavce 1 písm. a) bodu 25 přílohy č. 1 k novému stavebnímu zákonu], ale zároveň nedosahuje výkon 5 MW [není vyhrazenou stavbou dle písm. o) bodu 1 přílohy č. 3 k novému stavebnímu zákonu], pak je k jejímu povolení dle § 34 písm. a) bod 3 nového stavebního zákona příslušný krajský stavební úřad.

S ohledem na citovaná přechodná ustanovení nového stavebního zákona se tedy od 1. 7. 2024 stane příslušným k rozhodnutí v dané věci krajský stavební úřad – na místo obecního úřadu obce s rozšířenou působností – s tím, že bude ovšem postupováno podle dosavadní právní úpravy (zejména stávajícího stavebního zákona).

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) poměrně zpřísnil podmínky pro dodatečné povolení stavby. Podle ustanovení § 256 odst. 1 nového stavebního zákona platí:

„(1) Stavbu lze dodatečně povolit, pokud povinný prokáže splnění podmínek podle § 193 a

a) stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu,

b) stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu a

c) povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.“

Dotaz směřuje k písm. c) citovaného ustanovení nového stavebníka zákona. Podmínkou pro dodatečné povolení stavby je pouze případ, kdy byla pokuta již pravomocně povinnému uložena. Pak ji lze vnímat jako relevantní podmínku pro dodatečné povolení stavby. Samo o sobě vedení přestupkového řízení nepostačuje pro to, aby stavební úřad mohl vymáhat tuto podmínku po povinném.

Nadto s ohledem na znění zákonné úpravy je vhodné dodat, že ani případné vedení přestupkového řízení není předběžnou otázkou ve smyslu ustanovení § 57 správního řádu, tudíž stavební úřad nemůže přerušit řízení o dodatečné povolení stavby z důvodu vedení přestupkového řízení.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje zrychlené řízení v ustanovení § 212. Dle ustanovení § 212 nového stavebního zákona jsou stanoveny kumulativně podmínky, za nichž lze institut zrychleného řízení využít. Tyto podmínky lze shrnout následovně:

• stavebník o vydání povolení stavby nebo zařízení jako první úkon v řízení požádá;
• obec, na jejímž území má být stavba nebo zařízení uskutečněna, má vydán územní plán;
• nejde o záměr EIA;
• nejde o záměr vyžadující povolení výjimky nebo stanovení odchylného postupu podle zákona o ochraně přírody a krajiny;
• stavba splňuje požadavky uvedené v § 193;
• stavebník doložil souhlasy všech účastníků řízení se záměrem, vyznačené na situačním výkresu dokumentace.

Z předmětného ustanovení vyplývá jednoznačně, zrychlené řízení se týká staveb nebo zařízení, přičemž stavba je definována v ustanovení § 4 a ustanovení § 7 nového stavebního zákona. Nicméně v případě dělení nebo scelení pozemků se jedná o tzv. nestavební záměr.

Institut zrychleného řízení tedy v případě povolení dělení nebo scelení pozemků využít nelze.

Nicméně jisté „urychlení“ v případě povolení dělení nebo scelení pozemků představuje úprava obsažená v ustanovení § 217 odst. 2 nového stavebního zákona, dle něhož platí: „Není-li třeba stanovit podmínky pro dělení nebo scelení pozemků, je vydání povolení dělení nebo scelení pozemků prvním úkonem stavebního úřadu v řízení.“

Podle ustanovení § 216 odst. 3 nového stavebního zákona lze dále platí: „Vydání povolení dělení nebo scelení pozemků je prvním úkonem stavebního úřadu v řízení, pokud jsou podmínky pro dělení nebo scelení pozemků dány územním plánem, regulačním plánem nebo rozhodnutím podle jiného právního předpisu. Povolení dělení nebo scelování pozemků se nevydává, pokud je dělení nebo scelování schváleno pozemkovými úpravami.“.

V případě dělení nebo scelení pozemků lze tedy – při splnění zákonných podmínek – vydat povolení jako první úkon v řízení, což nezanedbatelně celý postup vydání povolení o dělení nebo scelení pozemků urychlí.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje souhlas vlastníka v ustanovení § 187. Je-li stavebníkem vlastník pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr uskutečněn, nebo je-li oprávněn k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti, není třeba souhlas vlastníka řešit, neboť takovou skutečnost ověří stavební úřad z katastru nemovitostí (není-li stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, lze dle § 187 odst. 1 nového stavebního zákona doložit čestné prohlášení).

Pakliže stavebník nemá právní titul tak, jak je předpokládáno shora, a není-li pro získání potřebných práv stanoven zákonem účel vyvlastnění, musí stavebník předložit souhlas vlastníka pozemku či stavby. Obsahové náležitosti pak stanoví § 187 odst. 3 nového stavebního zákona.

Podrobnější úpravu oproti dosavadnímu stavebnímu zákonu (zákon č. 183/2006 Sb.) pak nový stavební zákon stanoví ve vztahu k problematice zpětvzetí souhlasu a upravuje též to, kdo a za jakých podmínek uděluje tento souhlas v případě podílového spoluvlastnictví a bytového spoluvlastnictví.

Stavebník doloží souhlas vlastníka, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Nový stavebník zákon reaguje na dosavadní nežádoucí praxi zpětvzetí těchto souhlasů tak, že souhlas vlastníka pozemku nebo stavby nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Nicméně pro to, aby stavebník neměl „bianco“ souhlas bez jakýchkoliv limitací, nový stavební zákon stanoví, že dojde-li po podání žádosti k podstatné změně záměru, je možné záměr povolit pouze tehdy, doloží-li stavebník souhlas s upraveným záměrem. Samozřejmě bude vždy na individuálním posouzení toho, co je podstatná změna záměru, což vždy bude muset posoudit stavební úřad, jelikož ten buď bude nový souhlas vlastníka s upraveným záměrem vyžadovat, nebo nebude.

Ve vztahu k podílovému spoluvlastnictví nový stavební zákon výslovně stanoví, že pro povolení záměru postačuje souhlas dvoutřetinové většiny všech spoluvlastníků podle výše jejich podílů. Tímto samozřejmě není nahrazen soukromoprávní souhlas pro realizaci stavby, avšak pro účely povolení záměru bude takový souhlas dvoutřetinové většiny všech co do výše podílů dostatečný.

Nový stavební zákon pak upravuje odchylně též případ bytového spoluvlastnictví, neboť v takovém případě postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek a pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo, pak postačí souhlas správce.