Předběžná informace je upravena v ustanovení § 174 nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.). Předběžnou informaci vydává buď stavební úřad, nebo dotčený orgán.

Dle ustanovení § 174 odst. 1 nového stavebního zákona stavební úřad vydá předběžnou informaci:

a) o podmínkách využívání území a změn jeho využití, zejména na základě územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace,

b) o nezbytnosti povolení záměru a jeho kolaudace,

c) o tom, podle jakých hledisek bude posuzovat žádost o vydání rozhodnutí o povolení záměru a za jakých předpokladů lze žádosti vyhovět,

d) o dotčených orgánech ve vztahu k záměru.

Nový stavební zákon nově upravuje, že předběžnou informaci může vydat i dotčený orgán, a to dle ustanovení § 174 odst. 2 nového stavebního zákona:

a) o nezbytnosti vyjádření nebo závazného stanoviska dotčeného orgánu,

b) o tom, podle jakých hledisek bude posuzovat žádost o vydání vyjádření nebo závazného stanoviska a za jakých předpokladů lze žádosti vyhovět.

Předběžnou informaci poskytuje stavební úřad či dotčený orgán na základě podkladů, které mu předkládá pouze žadatel, tedy pokud mu žadatel jakoukoliv informaci nedodá nebo neposkytne, stává se předběžná informace neplatnou, třeba i od počátku, jak upravuje ustanovení § 139 odst. 4 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád. Proto je nutné i při vydávání předběžné informace jednoznačně upozornit žadatele, že předběžná informace je vydávána na základě pouze jím poskytnutých údajů a stavební úřad nemůže nikdy předjímat výsledek např. povolení záměru, který byl předmětem předběžné informace.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) v řízení o dodatečném povolení stavby nepřipouští, aby byla v rámci řízení o dodatečném povolení stavby byla povolována výjimka.

Podle ust. § 256 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona totiž platí, že: „Stavbu lze dodatečně povolit, pokud povinný prokáže splnění podmínek podle § 193 a stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu.“ Takovým požadavkem na výstavbu je i splnění odstupových vzdáleností.

Nicméně je nutné upozornit na ust. § 256 odst. 2 nového stavebního zákona, podle něhož platí: „Vyžaduje-li stavba pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, považuje se podmínka podle odstavce 1 písm. b) za splněnou. Ustanovení § 187 odst. 2 až 4 se použije obdobně.“

Z citovaného ustanovení vyplývá, že vyžaduje-li dodatečně povolovaná stavba pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb, může stavebník doložit stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno. Pro formu tohoto souhlasu se použije obdobně ust. § 187 odst. 2 až 4 nového stavebního zákona.

Předloží-li stavebník takový souhlas – typicky souhlas souseda, k jehož pozemku by bylo standardně nutné povolit výjimku z odstupových vzdáleností od společné hranice – platí právní fikce, že se podmínka uvedená v ust. § 256 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona považuje za splněnou.

Podstatné pak je, že o žádné povolení výjimky žádáno nebude. Postačuje pouze předložení souhlasu souseda v naznačené formě.

Novelizací nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.), která byla provedena zákonem č. 23/2025 Sb., skutečně dochází ke změně ustanovení § 34a odst. 2 nového stavebního zákona.

Část devátá Čl. XI zákona č. 23/2025 Sb. mění s účinností od 1. 1. 2026 ustanovení § 34a odst. 2 nového stavebního zákona následovně:

„Působnost stavebního úřadu ve věcech záměru bytového domu, silnice II. a III. třídy, místní komunikace, veřejně přístupné účelové komunikace, technické infrastruktury, která je součástí distribuční soustavy v elektroenergetice nebo plynárenství, sítí elektronických komunikací, vodního díla, u něhož nevykonává působnost stavebního úřadu krajský stavební úřad a souboru staveb, jehož jsou tyto záměry součástí, vykonává obecní stavební úřad obce s rozšířenou působností; § 37 odst. 3 se pro určení příslušnosti stavebního úřadu nepoužije.“ [vyznačeno tučně a podtrženě]

Fakticky to tedy znamená, že od 1. 1. 2026 budou i sítě elektronických komunikací spadat pod zvláštní působnost stavebních úřadů na úrovni obcí s rozšířenou působností tak, jak je tomu v případě dalších taxativně stanovených staveb.

Dotaz pak směřuje zjevně k tomu, zda se i v případě této novelizace bude aplikovat ustanovení § 330 odst. 3 nového stavebního zákona. Nicméně zákonodárce v případě zákona č. 23/2025 Sb. takové řešení nezvolil. Čl. XII Přechodné ustanovení zákona č. 23/2025 Sb. totiž stanoví: „Řízení a jiné postupy týkající se sítí elektronických komunikací zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se dokončí podle právních předpisů účinných přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.“

V případě elektronických komunikací tedy bude platit, že se budou řízení o povolení sítí elektronických komunikací dokončovat podle dosavadních právních předpisů. Fakticky tedy bude platit, že veškerá zahájená řízení do 31. 12. 2025, tedy podané žádosti, budou dokončeny též dalšími obecními stavebními úřady, tedy pověřenými obecními úřady a obecními úřady, které stanoví Ministerstvo pro místní rozvoj vyhláškou č. 130/2024 Sb., o stanovení obecních stavebních úřadů, ve znění pozdějších předpisů.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“) neobsahuje žádné přechodné ustanovení, které by se vztahovalo speciálně k problematice řízení o odstranění stavby a řízení o dodatečném povolení stavy. Současně je vhodné zdůraznit, že nový stavební zákon má jinou koncepci v oblasti odstraňování a dodatečného povolování nepovolených staveb.

Stávající stavební zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stávající stavební zákon“), upravuje postup v ust. § 129, z něhož vyplývá, že nejprve stavební úřad zahájí řízení z moci úřední, tj. řízení o odstranění stavby, přičemž toto řízení je v souladu s ust. § 46 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „správní řád“), zahájeno dnem, kdy správní orgán oznámil zahájení řízení hlavnímu účastníkovi, tj. povinnému v řízení o nařízení odstranění stavby. Následně má povinný (stavebník, případně vlastník) právo do 30 dnů ode dne zahájení řízení o odstranění stavby požádat o dodatečné povolení stavby s tím, že v takovém případě stavební úřad přeruší řízení o odstranění stavby a vede řízení o podané žádosti. Zároveň stávající stavební zákon výslovně stanoví, že je-li žádost o dodatečné povolení podána dříve, než bylo zahájeno řízení o odstranění stavby, pak se má za to, že žádost byla podána v okamžiku zahájení řízení o odstranění stavby. Zde se tedy jedná o dvě vzájemně provázaná řízení a řízení o dodatečném povolení stavby nelze vést bez toho, aniž by bylo zahájeno řízení o odstranění stavby (tj. řízení z moci úřední).

Nový stavební zákon předpokládá, že stavební úřad zahájí řízení z moci úřední o odstranění nepovolené stavby s tím, že současně poučí povinného o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby s tím, že nebude-li tato žádost v této lhůtě podána, nebude možné stavbu dodatečně povolit. Řízení o dodatečném povolení stavby je součástí řízení o nařízení odstranění stavby, přičemž toto jedno řízení buď skončí tak, že dojde k dodatečnému povolení stavby, nařízení odstranění nepovolené stavby, případně k zastavení řízení (typicky z procesních důvodů).

K vlastnímu dotazu je pak vhodné zejména zdůraznit, že pro to, aby bylo možné postupovat podle stávajícího stavebního zákona, je nutné, aby bylo ještě v přechodném období do 30. 6. 2024 (ve smyslu ust. § 334a nového stavebního zákona) zahájeno řízení o odstranění stavby. Samotné podání žádosti na stavební úřad označené jako „žádost o dodatečné povolení stavby“ neznamená, že by bylo řízení o dodatečném povolení stavby vedeno podle stávajícího stavebního zákona. S ohledem na shora uvedenou provázanost právní úpravy, která je nastavena tak, že řízení o dodatečném povolení stavby dle stávajícího stavebního zákona lze zahájit nejdříve ke dni, kdy je zahájeno řízení o dodatečném povolení stavby (viz úprava, která řeší to, co se děje, je-li žádost o dodatečné povolení stavby podána před zahájením řízení o odstranění stavby), pro to, aby bylo možné vést řízení o dodatečném povolení stavby podle dosavadních právních předpisů, musí být nejpozději 30. 6. 2024 zahájeno řízení o odstranění stavby ve smyslu ust. § 129 stávajícího stavebního zákona ve spojení s ust. § 46 správního řádu. Nebude-li tomu tak, stavebnímu úřadu nezbude než vést dodatečné povolení dle nového stavebního zákona, i když podání označené jako „žádost o dodatečné povolení stavby“ bude podána před 30. 6. 2024.

Dne 20.12.2024 byl ve Sbírce zákonů publikován zákon č. 437/2024 Sb., kterým se mění zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů.

Nový stavební zákon, tedy zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), po výše uvedené změně upravuje v ust. § 334b použití informačních systémů stavební správy v přechodném období, přičemž přechodným obdobím se ve věcech stavebního řádu rozumí období do 31. prosince 2027, a ve věcech územního plánování období do 30. června 2025.

V článku II zákona č. 437/2024 Sb. jsou upravena přechodná ustanovení pro úkony, které nastaly od 1. července 2024 do dne nabytí účinnosti tohoto zákona, přičemž tyto úkony nejsou dotčeny, pokud byly učiněny v souladu s dosavadními právními předpisy nebo ust. § 334b stavebního zákona.

Zákon č. 437/2024 Sb. nabývá účinnosti dnem následujícím po dni jeho vyhlášení, tedy dne 21.12.2024.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) tuto situaci sám neřeší. Dotaz patrně směřuje na požadavky na výstavbu, které jsou v souladu se zákonným zmocněním obsaženým v novém stavebním zákoně obsaženy ve vyhlášce č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu.

Dle ustanovení § 10 vyhlášky č. 146/2024 Sb. platí:

„Pozemek stavby pro bydlení a stavby pro rodinnou rekreaci

(1) Na pozemku stavby pro bydlení a stavby pro rodinnou rekreaci lze kromě stavby pro bydlení a stavby pro rodinnou rekreaci umístit také stavbu a zařízení související nebo podmiňující funkci bydlení a rodinné rekreace a provést terénní úpravy potřebné k řádnému a bezpečnému užívání pozemků a staveb a zařízení na nich.

(2) Na pozemku rodinného domu lze umístit jednu stavbu pro podnikatelskou činnost do 40 m2 zastavěné plochy a 5 m výšky s nejvýše 1 nadzemním podlažím a s 1 podzemním podlažím; odstavec 1 tímto není dotčen.“

Z citovaného ustanovení vyplývá několik pravidel.

V případě pozemku a) stavby pro bydlení, kterou jsou v souladu s ustanovení § 13 písm. b) nového stavebního zákona bytový dům, s ustanovení § 13 písm. c) nového stavebního zákona rodinný dům a patrně další případné stavby pro bydlení (např. tzv. výminek ve smyslu odst. 1 písm. p) Přílohy č. 2 nového stavebního zákona), lze kromě takové stavby hlavní umístit také stavbu a zařízení související nebo podmiňující funkci bydlení a provést terénní úpravy potřebné k řádnému a bezpečnému užívání pozemku a staveb a zařízení na něm.

Obdobně tomu tak platí v případě staveb pro rodinnou rekreaci.

Nad rámec tohoto vyhlášky č. 146/2024 Sb. v ustanovení § 10 odst. 2 je pak stanoveno další speciální pravidlo pro pozemek rodinného domu – na ostatní stavby pro bydlení se tedy nevztahuje – a to, že tam lze umístit jednu stavbu pro podnikatelskou činnost o stanovených parametrech. 

Nový stavební zákon v ustanovení § 217 odst. 4 výslovně stanoví, že povolení dělení nebo scelování pozemků platí na dobu neurčitou. Povolení může pozbýt své platnosti v případě, kdy stavební úřad obdrží od stavebníka oznámení, že od provedení svého záměru upouští.

Je-li vydáno povolení dělení nebo scelování pozemků jako první úkon v řízení, nemá tato skutečnost žádný vliv na platnost tohoto povolení či její délku. Nadále je nutné aplikovat ustanovení § 217 odst. 4 nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.) a považovat toto povolení platné na dobu neurčitou.