Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) poměrně zpřísnil podmínky pro dodatečné povolení stavby. Podle ustanovení § 256 odst. 1 nového stavebního zákona platí:

„(1) Stavbu lze dodatečně povolit, pokud povinný prokáže splnění podmínek podle § 193 a

a) stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu,

b) stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu a

c) povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.“

Dotaz směřuje k písm. c) citovaného ustanovení nového stavebníka zákona. Podmínkou pro dodatečné povolení stavby je pouze případ, kdy byla pokuta již pravomocně povinnému uložena. Pak ji lze vnímat jako relevantní podmínku pro dodatečné povolení stavby. Samo o sobě vedení přestupkového řízení nepostačuje pro to, aby stavební úřad mohl vymáhat tuto podmínku po povinném.

Nadto s ohledem na znění zákonné úpravy je vhodné dodat, že ani případné vedení přestupkového řízení není předběžnou otázkou ve smyslu ustanovení § 57 správního řádu, tudíž stavební úřad nemůže přerušit řízení o dodatečné povolení stavby z důvodu vedení přestupkového řízení.

Dle ustanovení § 1 odst. 1 vyhlášky č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb, byly předmětem úpravy této vyhlášky „obecné technické požadavky na stavby a jejich části tak, aby bylo zabezpečeno jejich užívání osobami s pohybovým, zrakovým, sluchovým a mentálním postižením, osobami pokročilého věku, těhotnými ženami, osobami doprovázejícími dítě v kočárku nebo dítě do tří let.“

Podle ustanovení § 334 bodu 55. nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) byla uvedená vyhláška skutečně zrušena.

V ustanovení § 13 písm. d) nového stavebního zákona je vymezena přístupnost jako „vytváření podmínek pro samostatné a bezpečné využití pozemků a staveb osobami s pohybovým, zrakovým nebo sluchovým postižením, osobami pokročilého věku, těhotnými ženami a osobami doprovázejícími dítě v kočárku nebo dítě do 3 let (dále jen „osoba s omezenou schopností pohybu nebo orientace“) s cílem bezbariérového užívání.“

Ve vybraných ustanoveních nového stavebního zákona [§ 141 odst. 3,  § 145 odst. 1 písm. e) a § 149 písm. b)] je předpokládáno, že stavby musí plnit požadavky právě na přístupnost. Obdobně pak prováděcí vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu předpokládá, že budou plněny požadavky na přístupnost.

Nicméně vyhláška o požadavcích na výstavbu sama o sobě tyto požadavky konkrétními parametry nevymezuje. Ustanovení § 29 odst. 1 vyhlášky o požadavcích na výstavbu odkazuje na normu, kterou je v současné době myšlena ČSN 73 4001 Přístupnost a bezbariérové užívání.

Ačkoliv tedy nový stavební zákon zrušil vyhlášku č. 398/2009 Sb., požadavky na přístupnost – do značné míry obdobné požadavky jako obsahovala zrušená vyhláška č. 398/2009 Sb. – bude nutné naplňovat podle uvedené technické normy. Tato problematika tedy bude nadále posuzována.

Stávající stavební zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stávající stavební zákon“), řešil výslovně problematiku kolaudace ve vazbě na předchozí stavební zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon 1976“). Konkrétně přechodné ustanovení § 190 odst. 3 stávajícího stavebního zákona stanovilo, že: „U staveb pravomocně povolených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se provede kolaudační řízení podle dosavadních právních předpisů.“

Nový stavební zákon, tedy zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), obdobné ustanovení neobsahuje. Jedná se o záměr zákonodárce, který již nechtěl dosavadní režim kolaudace dle předchozích právních předpisů nadále zachovávat.

Ve vztahu ke kolaudaci obsahuje nový stavební zákon totiž toliko pouze tři přechodná ustanovení, která se výslovně vztahují ke kolaudaci, přičemž je pak samozřejmě nutné aplikovat i obecnější přechodná ustanovení ve vztahu k řízením a postupům.

Dle ust. § 330 odst. 1 nového stavebního zákona platí, že: „Řízení a postupy zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se dokončí podle dosavadních právních předpisů.“ Z tohoto ustanovení vyplývá, že pakliže bude žádost o kolaudační souhlas podána do 30. 6. 2024 včetně, dokončí se postup podle stávajícího stavebního zákona. Pakliže bude podána žádost kdykoliv od 1. 7. 2024, pak již bude stavební úřad postupovat podle nového stavebního zákona. Toto se přitom týká i otázek toho, v jakém režimu bude povolená stavba kolaudována. Stavby povolené podle dosavadních právních předpisů (jak podle stávajícího stavebního zákona, tak i stavebního zákona 1976) budou kolaudovány podle nového stavebního zákona.

Současně je nutné upozornit na to, že tento režim se vztahuje i na stavby dokončené až po 30. 6. 2024, tedy bude-li stavba povolena podle stávajícího stavebního zákona (či stavebního zákona 1976), a bude-li dokončena až po 30. 6. 2024, otázka toho, zda je k jejímu užívání nutná kolaudace, se posoudí podle nového stavebního zákona. Příkladmo dle stávajícího stavebního zákona se rodinné domy zásadně nekolaudují, nový stavební zákon naopak kolaudaci i rodinných domů ukládá. V případě rodinných domů tedy nový stavební zákon přináší jisté zpřísnění, nebudou-li dokončeny do 30. 6. 2024. Toto se samozřejmě bude týkat též dalších staveb.

Ve vztahu ke kolaudaci obsahuje nový stavební zákon dále dvě speciální přechodná ustanovení. První z nich – ustanovení § 330 odst. 10 nového stavebního zákona – výslovně stanoví, že kolaudační souhlasy se považují za kolaudační rozhodnutí ve smyslu nového stavebního zákona. Druhé z nich – ustanovení § 330 odst. 4 nového stavebního zákona – pak řeší otázku příslušnosti stavebního úřadu ke kolaudaci či ke změně stavby před dokončením, dochází-li ke změně příslušnosti podle nového stavebního zákona (např. ve vztahu k bytovým domům, k jejichž povolení a všem ostatním úkonům podle nového stavebního zákona bude příslušný pouze obecní úřad obce s rozšířenou působností, nikoliv již obecní úřady obcí tzv. I. typu či II. typu). V takovém případě změnu stavby před dokončením a i kolaudaci provede stavební úřad, na který příslušnost přešla podle nového stavebního zákona. Toto přechodné ustanovení má toliko jednu výjimku, a tou jsou stavby související s vyhrazenou stavbou podle přílohy č. 3 nového stavebního zákona, neboť tam zůstává příslušnost stavebního úřadu, který takovou stavbu povolil.

Dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) neobsahuje definici rodinného domu. Definice rodinného domu je obsažena v ustanovení § 2 písm. a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. Dle této právní úpravy je rodinný dům stavbou pro bydlení, ve které „více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“

Naproti tomu dle ustanovení § 13 písm. c) nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.) se rozumí: „rodinným domem stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy slouží bydlení, a která má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví, nebo třetí nadzemní podlaží ustoupené od vnějšího líce obvodové stěny budovy orientované k uliční čáře alespoň o 2 metry.“

Nově tedy rodinným domem bude i stavba pro bydlení (za předpokladu splnění dalších kritérií), která bude mít i tři nadzemní podlaží za podmínky, že toto třetí nadzemní podlaží bude ustoupené od vnějšího líce obvodové stěny budovy orientované k uliční čáře alespoň o 2 metry.

Ve vztahu ke stávajícím řízením je situace poměrně jednoduchá. Zde se uplatní obecná přechodná ustanovení, tedy zejména ustanovení § 330 odst. 1 ve spojení s ustanovením § 334a nového stavebního zákona, dle něhož se řízení a postupy zahájené do 30. 6. 2024 dokončí podle dosavadních právních předpisů. Stávajících řízení – tedy řízení zahájených podle dosavadního stavebního zákona – se změna definice rodinného domu nijak nedotkne.

Závěrečná kontrolní prohlídka v rámci kolaudačního řízení je upravena v ustanovení § 234 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon. Předně je vhodné reagovat na procesní režim, který bude v takovém případě aplikován.

Vzhledem k tomu, že jde o úkon v rámci správního řízení – kolaudačního řízení – a nejedná se o klasický postup spočívající v kontrole tak, jak je upravován v části deváté nového stavebního zákona, kontrolní řád se na závěrečnou kontrolní prohlídku nepoužije. Ačkoliv nový stavební zákon výslovně – tak, jak je to tomu v případě kontrolní prohlídky dle § 227 odst. 4 nového stavebního zákona – nevylučuje využití kontrolního řádu, vyplývá toto z povahy kolaudačního řízení.

Co se týče vázanosti stavebního úřadu odborným posudkem autorizovaného inspektora, dle § 234 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „Je-li k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí přiložen odborný posudek autorizovaného inspektora o ověření souladu skutečného provedení stavby s jejím povolením a její způsobilosti k užívání, stavební úřad může upustit od závěrečné kontrolní prohlídky.“

Již z textace nového stavebního zákona výslovně vyplývá, že stavební úřad může upustit od závěrečné kontrolní prohlídky. Není to ovšem povinností stavebního úřadu. Naopak stavebnímu úřadu ze základních zásad činností správních orgánů upravených v § 2 až § 8 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „správní řád“), zejména pak z § 3 správního řádu, vyplývá povinnost zjistit stav věci, o němž nejsou důvodné pochybnosti, a to v rozsahu, který je nezbytný pro naplnění zásady legality.

Má-li stavební úřad pochybnosti o tom, že je splněna jedna ze základních podmínek pro vydání kolaudačního rozhodnutí (tj. to, zda je stavba realizována v souladu s povolením dle § 233 odst. 1 nového stavebního zákona), pak nejenže nemusí respektovat odborný posudek autorizovaného inspektora, nýbrž je povinen závěrečnou kontrolní prohlídku a další případné úkony za účelem zjištění skutečného stavu věci učinit. Což ostatně vyplývá i z § 234 odst. 1 nového stavebního zákona, kde je uvedeno, že stavební úřad provede závěrečnou kontrolní prohlídku dokončené stavby, je-li to nezbytné pro ověření skutečného provedení stavby.

Není tedy pravdou tvrzení stavebníka, že by stavební úřad byl bez dalšího povinen respektovat odborný posudek autorizovaného inspektora. Tomuto neodpovídá jak citovaná právní úprava, tak ani její výklad při reflexi základních zásad činnosti správních orgánů dle § 2 až 8 správního řádu.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje institut veřejnoprávních smluv v ustanovení § 130 a násl. Tyto smlouvy jsou upraveny jako veřejnoprávní. Lze předpokládat, že bylo úmyslem obou stran uzavřít plánovací smlouvu podle nového stavebního zákona, tedy jako veřejnoprávní, a to s ohledem na sjednaný závazek a období uzavření této smlouvy (tj. po 1. 7. 2024).

Dle ust. § 131 odst. 1 písm. d) nového stavebního zákona může být jedním ze závazků sjednaných v plánovací smlouvě mj. to, že: „po dobu trvání plánovací smlouvy nebude ve správních nebo soudních řízeních týkajících se povolení záměru uplatňovat návrhy, vyjádření a opravné prostředky, které by byly v rozporu s obsahem uzavřené plánovací smlouvy.“

Jedná se tedy perspektivou nového stavebního zákona o přípustný závazek obce. Je však nutné se zabývat tím, jaký má tento závazek dopad na příslušné řízení o povolení záměru.

Dle ust. § 190 odst. 2 in fine nového stavebního zákona platí, že: „Stavební úřad dále nepřihlíží k námitkám účastníka řízení, které jsou v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvou, jejíž smluvní stranou je tento účastník řízení.“ V odvolacím řízení pak podle ustanovení § 226 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „Odvolací správní orgán nepřihlíží k odvolacím námitkám, které mohl odvolatel uplatnit dříve. Odvolací správní orgán dále nepřihlíží k části obsahu odvolání, které bylo podáno odvolatelem, který je stranou plánovací smlouvy, pokud je obsah odvolání v rozporu s tím, k čemu se odvolatel v plánovací smlouvě zavázal.“

S ohledem na shora uvedené se nabízí tedy otázka, zda lze podané námitky považovat za přípustné, nebo nepřípustné (obdobně by tomu bylo v případě posuzování přípustnosti odvolání). Pokud je záměr odlišný od záměru, který byl sjednán v plánovací smlouvě, patrně nebudou námitky ani případné odvolání obce v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvu, která se týkala jiného stavebního záměru. V takovém případě by stavební úřad měl k takovým námitkám standardně přihlížet a odvolací orgán by měl obsah odvolání taktéž zohlednit a nekonstatovat jeho nepřípustnost.

Samozřejmě bude záležet na tom, zda skutečně bylo v rámci plánovací smlouvy dostatečně určitě a jednoznačně konstatováno, že je spjata s určitým konkrétním záměrem. To je věcí individuálního posouzení uzavřené plánovací smlouvy. Obecně však lze očekávat, že plánovací smlouva bude zpravidla spjata s určitým konkrétním stavebním záměrem.

Dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) v jednotlivých řízeních obsahoval úpravu, podle které v případě, že součástí žádosti nebyla projektová dokumentace (či nebyla zpracována projektantem či autorizovanou osobou), stanovil, že stavební úřad řízení usnesením zastaví (viz např. ustanovení § 86 odst. 4 dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 94d dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 94l odst. 5 dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 110 odst. 4 dosavadního stavebního zákona).

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) stanoví jiný následek a reflektuje mj. digitalizaci řízení a postupů podle nového stavebního zákona.

Podle ustanovení § 185 odst. 3 nového stavebního zákona platí, že stavební úřad žádost neprojedná a usnesením ji odloží v těchto případech:

a) není-li součástí žádosti dokumentace pro povolení záměru,

b) není-li projektová dokumentace nebo její část zpracována projektantem, nebo

c) nevloží-li stavebník projektovou dokumentaci nebo dokumentaci pro povolení záměru do evidence elektronických dokumentací.

Nový stavební zákon tedy mění následek, který již nespočívá ve vydání usnesení o zastavení řízení, nýbrž předpokládá odložení žádosti.

Nově je pak doplňována jako jeden z důvodů odložení žádosti situace, kdy stavebník nevloží dokumentaci do evidence elektronických dokumentací.

Jak dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.), tak i nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) vychází z principu, že obec nemá povinnost mít územní plán. Nadále tedy obce nemusí mít územní plán, nechtějí-li.

Podle ustanovení § 117 odst. 1 nového stavebního zákona platí: „Není-li vydán územní plán, pořizovatel zajistí bezodkladně v souladu s § 116 odst. 1 až 3 zpracování návrhu vymezení zastavěného území.“ Z tohoto důvodu tedy platí, že pokud nemá obec územní plán, je nezbytné, aby jí bylo samostatným postupem podle nového stavebního zákona vymezeno zastavěné území.

Přechodné ustanovení § 325 nového stavebního zákona pak řeší situace, pokud obec nemá územní plán. V takovém případě je nejpozději do 2 let ode dne účinnosti nového stavebního zákona úřad územního plánování povinen pořídit a vydat vymezení zastavěného území postupem podle nového stavebního zákona. Výjimku tvoří situace, kdy obec před nabytím účinnosti nového stavebního zákona již stihla rozhodnout o pořízení územního plánu.

Do doby, než úřad územního plánování vymezí zastavěné území nebo než bude vydán územní plán, se ve smyslu ustanovení § 325 odst. 2 nového stavebního zákona považuje za zastavěné území intravilán. I na území takových obcí tedy bude možné za určitých podmínek povolovat záměry.

Ustanovení § 193 odst. 1 písm. a) a písm. b) nového stavebního zákona se shora uvedeným počítá, když stanoví:

„Stavební úřad posuzuje, zda je záměr v souladu s:

a) územně plánovací dokumentací, územními opatřeními a vymezením zastavěného území,

b) cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území a s požadavky na ochranu kulturně historických, architektonických a urbanistických hodnot v území, nemá-li obec vydán územní plán,“

V řešené věci tedy stavební úřad vyjde z vymezení zastavěného území, pokud již bylo pořízeno. Pokud nikoliv, vyjde se z intravilánu, a to i tehdy, pokud obec pořizuje nový územní plán. Současně posoudí záměr perspektivou požadavků podle ustanovení § 193 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona.