Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) obecně navazuje
ohledně právní úpravy soukromoprávních souhlasů při realizaci stavebního záměru
na cizím pozemku na právní úpravu obsaženou v dosavadním stavebním zákoně (zákon č. 183/2006 Sb.).
Regulace v dosavadním stavebním zákoně
Je vhodné připomenout, že dosavadní stavební zákon až do 31.
12. 2017 neupravoval formu souhlasu vlastníka pozemku či stavby, na nichž třetí
osoba hodlá realizovat svůj záměr. Novelizací provedenou zákonem č. 225/2017
Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu
(stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony,
bylo do dosavadního stavebního zákona doplněno ustanovení § 184a.
Souhlas podle ustanovení § 184a dosavadního stavebního zákona byl
vyžadován při kumulativním naplnění následujících podmínek:
1) žadatel není vlastníkem pozemku nebo stavby (ustanovení § 184a
odst. 1 věta první dosavadního stavebního zákona);
2) žadatel není oprávněn ze služebnosti nebo z práva
stavby požadovaný záměr uskutečnit (ustanovení § 184a odst. 1 věta první dosavadního
stavebního zákona);
3) nejde o případ, kdy je pro požadovaný záměr stanoven účel
vyvlastnění zákonem (ustanovení § 184a odst. 3 dosavadního stavebního zákona).
Forma takového souhlasu pak byla stanovena v ustanovení § 184a
odst. 2 dosavadního stavebního zákona následovně: „Souhlas s navrhovaným
stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo
projektové dokumentace.“
Stavební úřad se měl zabývat pouze tím, zda byl předložen
souhlas ve formě dle ustanovení § 184a odst. 2 dosavadního stavebního zákona.
Stavební úřad přitom nezajímalo, zda tento souhlas byl vyhotoven na základě
uzavřené nájemní smlouvy, nebo z jiného právního titulu. Stavební úřad
pouze zkontroloval, zda je splněna forma stanovená dosavadním stavebním
zákonem.
Regulace v novém stavebním zákoně
Právní úprava v novém stavebním zákoně, konkrétně ustanovení §
187, navazuje na dosavadní právní úpravu, přičemž ji mírně modifikuje. Podmínky, za nichž je třeba předložit v rámci řízení o povolení záměru souhlas podle
ustanovení § 187 odst. 2 nového stavebního zákona, se v zásadě nezměnily.
Nicméně je vhodné upozornit hned úvodem, že stavebník
předkládá souhlas vlastníka pozemku či stavby, který je zapsán v katastru
nemovitostí ke dni podání žádosti. Ustanovení § 184a dosavadního stavebního zákona
takto nestanovilo, tudíž stavební úřad vyžadoval aktuální souhlas podle změny
vlastnictví k pozemku či stavbě, což mohlo prodlužovat a komplikovat
řízení v případě změny vlastnictví v průběhu řízení. Nový stavební
zákon tedy jako rozhodný souhlas považuje souhlas vlastníka ke dni podání
žádosti ze strany stavebníka.
Současně ustanovení § 187 odst. 2, věty třetí a čtvrtá, nového
stavebního zákona výslovně stanoví, že souhlas vlastníka nelze vzít zpět po
podání žádosti o povolení záměru. Tzn. nový stavební zákon zakazuje zpětvzetí
souhlasu vlastníkovi pozemku či stavby poté, co byla již podána žádost o
povolení záměru. Zároveň ovšem nový stavební zákon stanoví, že dojde-li
k podstatné změně záměru, lze záměr povolit, jen doloží-li stavebník
souhlas vlastníka pozemku nebo stavby s upraveným záměrem. Dojde-li tedy po
podání k podstatné změně záměru, bude stavební úřad nucen vyžadovat nový
souhlas vlastníka pozemku či stavby. Nový stavební zákon však nestanoví, co je
podstatnou změnou záměru. Bude tedy vždy na individuálním posouzení stavebního
úřadu, zda se bude jednat o podstatnou změnu záměru, tedy bude vyžadován nový
souhlas s upraveným záměrem.
Ve vztahu k formě tohoto souhlasu je nový stavební zákon
konkrétnější a košatější, neboť ustanovení § 187 odst. 3 nového stavebního zákona
stanoví:
„Souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace a
musí obsahovat identifikační údaje a podpis vlastníka pozemku nebo stavby, na
nichž má být záměr povolen, nebo oprávněného k realizaci záměru z práva stavby
nebo ze služebnosti. Identifikačními údaji jsou u
a) fyzické osoby jméno, příjmení, datum narození, adresa
místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresa bydliště,
b) právnické osoby název, sídlo a identifikační číslo osoby,
bylo-li přiděleno.“
Nový stavební zákon tedy jednoznačně specifikuje formu,
v jaké je třeba souhlas vlastníka nebo stavby v rámci řízení o
povolení záměru předložit. Alternativní forma - třeba i ve formě notářského
zápisu, což je veřejná listina - není připuštěna. Ve vedeném řízení tedy
nedošlo ze strany stavebníka k předložení souhlasu požadovaného novým
stavebním zákonem, a tudíž bude nutné jej vyzvat k odstranění vad žádosti
(předložení souhlasu ve formě dle ustanovení § 187 odst. 3 nového stavebního zákona).
