Předběžná informace je upravena v ustanovení § 174 nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.). Předběžnou informaci vydává buď stavební úřad, nebo dotčený orgán.

Dle ustanovení § 174 odst. 1 nového stavebního zákona stavební úřad vydá předběžnou informaci:

a) o podmínkách využívání území a změn jeho využití, zejména na základě územně plánovacích podkladů a územně plánovací dokumentace,

b) o nezbytnosti povolení záměru a jeho kolaudace,

c) o tom, podle jakých hledisek bude posuzovat žádost o vydání rozhodnutí o povolení záměru a za jakých předpokladů lze žádosti vyhovět,

d) o dotčených orgánech ve vztahu k záměru.

Nový stavební zákon nově upravuje, že předběžnou informaci může vydat i dotčený orgán, a to dle ustanovení § 174 odst. 2 nového stavebního zákona:

a) o nezbytnosti vyjádření nebo závazného stanoviska dotčeného orgánu,

b) o tom, podle jakých hledisek bude posuzovat žádost o vydání vyjádření nebo závazného stanoviska a za jakých předpokladů lze žádosti vyhovět.

Předběžnou informaci poskytuje stavební úřad či dotčený orgán na základě podkladů, které mu předkládá pouze žadatel, tedy pokud mu žadatel jakoukoliv informaci nedodá nebo neposkytne, stává se předběžná informace neplatnou, třeba i od počátku, jak upravuje ustanovení § 139 odst. 4 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád. Proto je nutné i při vydávání předběžné informace jednoznačně upozornit žadatele, že předběžná informace je vydávána na základě pouze jím poskytnutých údajů a stavební úřad nemůže nikdy předjímat výsledek např. povolení záměru, který byl předmětem předběžné informace.

Jak dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.), tak i nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) vychází z principu, že obec nemá povinnost mít územní plán. Nadále tedy obce nemusí mít územní plán, nechtějí-li.

Podle ustanovení § 117 odst. 1 nového stavebního zákona platí: „Není-li vydán územní plán, pořizovatel zajistí bezodkladně v souladu s § 116 odst. 1 až 3 zpracování návrhu vymezení zastavěného území.“ Z tohoto důvodu tedy platí, že pokud nemá obec územní plán, je nezbytné, aby jí bylo samostatným postupem podle nového stavebního zákona vymezeno zastavěné území.

Přechodné ustanovení § 325 nového stavebního zákona pak řeší situace, pokud obec nemá územní plán. V takovém případě je nejpozději do 2 let ode dne účinnosti nového stavebního zákona úřad územního plánování povinen pořídit a vydat vymezení zastavěného území postupem podle nového stavebního zákona. Výjimku tvoří situace, kdy obec před nabytím účinnosti nového stavebního zákona již stihla rozhodnout o pořízení územního plánu.

Do doby, než úřad územního plánování vymezí zastavěné území nebo než bude vydán územní plán, se ve smyslu ustanovení § 325 odst. 2 nového stavebního zákona považuje za zastavěné území intravilán. I na území takových obcí tedy bude možné za určitých podmínek povolovat záměry.

Ustanovení § 193 odst. 1 písm. a) a písm. b) nového stavebního zákona se shora uvedeným počítá, když stanoví:

„Stavební úřad posuzuje, zda je záměr v souladu s:

a) územně plánovací dokumentací, územními opatřeními a vymezením zastavěného území,

b) cíli a úkoly územního plánování, zejména s charakterem území a s požadavky na ochranu kulturně historických, architektonických a urbanistických hodnot v území, nemá-li obec vydán územní plán,“

V řešené věci tedy stavební úřad vyjde z vymezení zastavěného území, pokud již bylo pořízeno. Pokud nikoliv, vyjde se z intravilánu, a to i tehdy, pokud obec pořizuje nový územní plán. Současně posoudí záměr perspektivou požadavků podle ustanovení § 193 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) umožňuje v územním plánu stanovit následující podmínky pro rozhodování v území:

• uzavření plánovací smlouvy,
• pořízení územní studie,
• pořízení regulačního plánu,
• zajištění architektonické studie,
• zajištění urbanistické studie.

V případě podmínky uzavření plánovací smlouvy musí územní plán vymezit základní obsah plánovací smlouvy, podmínky a lhůtu pro její uzavření. Lhůta pro uzavření plánovací smlouvy nesmí být delší než 6 let. Uplyne-li marně lhůta 6 let, pozbývá takto formulovaná podmínka platnosti.

V případě územní studie musí územní plán stanovit základní podmínky pro pořízení územního plánu a lhůtu pro vložení územní studie do národního geoportálu územního plánování. Tato lhůta nesmí být delší než 6 let, přičemž i v tomto případě marným uplynutím této lhůty, pozbývá taková podmínka platnosti. Je vhodné poznamenat, že nový stavební zákon počítá s větší participací samosprávy při pořízení tohoto druhu územní studie – jejíž pořízení je podmínkou pro rozhodování v území dle § 81 odst. 4 nového stavebního zákona – neboť zastupitelstvo může podle § 49 odst. 4 nového stavebního zákona určit zastupitele, který při jejím pořizování spolupracuje s pořizovatelem.

V případě regulačního plánu musí územní plán stanovit základní podmínky pro pořízení regulačního plánu nebo zadání regulačního plánu a též lhůtu pro nabytí účinnosti regulačního plánu. Ani v tomto případě nesmí být lhůta delší 6 let s tím, že marným uplynutím této lhůty pozbývá taková podmínka platnosti.

Architektonická soutěž je vymezena jako postup hledání nejlepšího architektonického řešení stavby anebo zhotovitele projektové dokumentace, při němž jsou předkládány a hodnoceny návrhy architektonického řešení stavby. Naproti tomu urbanistická soutěž je vymezena jako postup hledání nejlepšího urbanistického řešení území anebo zhotovitele územní studie nebo územně plánovací dokumentace, při němž jsou předkládány a hodnoceny návrhy urbanistického řešení území. Tyto soutěže zajistí na požádání obec, jejíž zastupitelstvo vydalo předmětný územní plán. Také může tuto soutěž zajistit též ten, kdo hodlá ve vymezené ploše nebo koridoru záměr realizovat. Lhůta pro zajištění těchto soutěží není novým stavebním zákonem stanovena.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) již skutečně neumožňuje v územních plánech a regulačních plánech vymezovat předkupní právo ve smyslu ustanovení § 101 dosavadního stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.).

Nový stavební zákon stávající předkupní právo výslovně upravuje v přechodném ustanovení § 327 odst. 2: „Předkupní právo vymezené v územně plánovací dokumentaci podle dosavadních právních předpisů zaniká účinností změny územního plánu, kterou bylo jeho vymezení vypuštěno nebo nahrazeno vymezením veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření, pro které lze práva k pozemkům vyvlastnit, nejpozději však uplynutím 4 let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Po zániku předkupního práva zajistí osoba oprávněná z předkupního práva jeho výmaz z katastru nemovitostí. Listinou, na jejímž základě má být právo z katastru nemovitostí vymazáno, je potvrzení o zániku práva podle katastrální vyhlášky.“

Tímto ustanovením se tedy řeší stávající předkupní práva dle dosavadního stavebního zákona tak, že:

1. obec může změnou územního plánu vypustit toto předkupní právo bez náhrady;
2. obec může toto předkupní právo nahradit vymezením veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření, pro které lze práva k pozemkům vyvlastnit;
3. obec neučiní žádný krok a poté do 4 let ode dne nabytí účinnosti nového stavebního zákona toto předkupní právo zanikne.

V naznačeném případě je tedy nutné si vyhodnotit, zda je předkupní právo pro realizaci veřejně prospěšné stavby nadále aktuální, nebo nikoliv, a to perspektivou důvodu, pro které bylo v územním plánu vymezeno. Pakliže trvá důvod pro vymezení (např. jde o výstavbu veřejně prospěšné stavby – např. o pozemní komunikaci), pak lze doporučit nahrazení stávajícího předkupního práva vymezením veřejně prospěšné stavby, pro kterou lze práva k pozemkům vyvlastnit. Bude-li závěr spočívat v tom, že již není důvod pro obdobné omezení vlastnického práva v územním plánu, nabízí se dvě řešení spočívající buď ve vypuštění bez náhrady, nebo vyčkání 4 let ode dne účinnosti, kdy předkupní právo zanikne ze zákona.

Závěrem lze upozornit na povinnost oprávněného (obce) zajistit po zániku výmaz z katastru nemovitostí. Tato povinnost bude tížit obec podle toho, kdy předkupní právo zanikne.

Institut zástupce veřejnosti je v dosavadním stavebním zákoně (zákoně č. 183/2006 Sb.) upraven v ustanovení § 23. Zástupce veřejnosti je následně oprávněn podávat námitky proti návrhu zásad územního rozvoje (srov. ustanovení § 39 odst. 2 dosavadního stavebního zákona), proti návrhu územního plánu (srov. ustanovení § 52 odst. 2 dosavadního stavebního zákona), a to včetně případných aktualizací či změn. I v případě územního opatření o stavební uzávěře je zástupce veřejnosti oprávněn podávat námitky (srov. ustanoven § 98 odst. 3 dosavadního stavebního zákona).

Zástupce veřejnosti umožňuje patřičnému počtu osob, které by standardně nemohly podávat vůči návrhu územního plánu či jeho změně námitky, námitky podat, neboť námitky jsou dle dosavadního stavebního zákona vyhrazeny pouze vlastníkům pozemků a staveb, oprávněnému investorovi a zástupci veřejnosti. Všichni ostatní mohou podávat proti návrhu své připomínky. Dle dosavadní právní úpravy platí, že připomínky musí být vypořádány, zatímco o námitkách musí být rozhodnuto.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) stanoví, že proti návrhům územně plánovací dokumentace může každý podávat připomínky (viz ustanovení § 97 odst. 1 nového stavebního zákona) s tím, že námitky jsou en bloc vyloučeny (srov. ustanovení § 97 odst. 4 nového stavebního zákona). Z tohoto důvodu již není institut zástupce veřejnosti, jehož primárním smyslem bylo umožnit kvalifikované skupině osob podávat námitky (namísto připomínek, které se „pouze“ vypořádávaly“), novým stavebním zákonem regulován. S námitkami tedy celkově nový stavební zákon nepočítá, tudíž institut zástupce veřejnosti pozbyl svého smyslu a nový stavební zákon s ním již také nepočítá.

Nový stavební zákon samozřejmě nevylučuje, aby větší skupina osob zmocnila konkrétní osobu (fyzickou či právnickou), aby podala jedny připomínky za takovou skupinu. „Síla“ této připomínky přitom bude spočívat zejména v politické rovině, neboť při vypořádání takové připomínky bude pořizovateli, určenému zastupiteli, ale i rozhodujícímu orgánu (např. zastupitelstvu obce) zřejmé, že nejde o názor jednotlivce a jde o podání, které má širší podporu více osob. To pak může mít vliv na posouzení takové připomínky.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), nově obsahuje poměrně podrobnou právní úpravu tzv. plánovacích smluv. Plánovací smlouvy jsou upraveny v části třetí hlavě III dílu 7 oddílu 1 nového stavebního zákona (tj. ust. § 130 až § 132). Již úvodem je vhodné zdůraznit, že se jedná – na rozdíl od dnešní úpravy – o veřejnoprávní smlouvy. Jedná se o veřejnoprávní smlouvu uzavřenou mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury. Obsahem takové smlouvy je vzájemná povinnost smluvních stran si poskytnout součinnost při uskutečnění záměru, jenž bude v takové smlouvě vymezen, a postupovat při jeho uskutečňování sjednaným způsobem. Tyto veřejnoprávní smlouvy pak mohou obsahovat i soukromoprávní ujednání. Pro veřejnoprávní smlouvy platí subsidiárně právní regulace obsažená v části páté správního řádu.

Dotaz směřuje na to, jaké dopady má uzavření takové smlouvy pro řízení o povolení záměru dle nového stavebního zákona.

Předně, je-li uzavřena plánovací smlouva, pak je ve smyslu ust. § 184 odst. 2 písm. b) nového stavebního zákona součástí žádosti. Tento požadavek je poměrně logický, neboť stavební úřad nemá možnost zjistit, zda ve vztahu ke konkrétnímu záměru byla někdy uzavřena plánovací smlouva, byť tato skutečnost má nezanedbatelné dopady na řízení.

Dle ust. § 190 odst. 2 nového stavebního zákona pak platí, že stavební úřad nepřihlíží k námitkám účastníka řízení, které jsou v rozporu s plánovací smlouvou, jejíž smluvní stranou je tento účastník. Stavební úřad tedy za předpokladu, že budou ze strany účastníka řízení (typicky obce) uplatněny v územním řízení námitky, bude zkoumat, zda jsou souladné s uzavřenou plánovací smlouvou. Pokud by byly námitky rozporné s touto plánovací smlouvou, stavební úřad k nim nebude přihlížet.

Dle ust. § 226 odst. 2 nového stavebního zákona pak odvolací orgán v odvolacím řízení nepřihlíží k části obsahu odvolání, které bylo podáno odvolatelem, který je stranou plánovací smlouvy, pokud je obsah odvolání v rozporu s tím, k čemu se odvolatel v plánovací smlouvě zavázal.

Ze shora uvedeného vyplývá, že plánovací smlouvy dle nového stavebního zákona mají reálný dopad i na řízení o povolení záměru, a to, jak v prvním, tak i druhém stupni. Je nutné si tedy případné uzavření plánovací smlouvy dobře rozmyslet.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) definuje pořizovatele ve svém ustanovení § 46 odst. 1 takto:

„Pořizovatelem se v tomto zákoně rozumí

a) ministerstvo,

b) Ministerstvo obrany,

c) úřad územního plánování a

d) obecní úřad na základě potvrzení krajského úřadu o zajištění splnění kvalifikačních požadavků pro výkon územně plánovací činnosti.“

Úřadem územního plánování je pak ve smyslu ustanovení § 23 a ustanovení § 25 nového stavebního zákona právě obecní úřad obce s rozšířenou působností. Je zřejmé, že pořizovatelem ve smyslu ustanovení § 46 odst. 1 písm. d) nového stavebního zákona se míří všechny „ostatní“ obecní úřady, tedy obecní úřady obcí tzv. I. typu („prosté“ obecní úřady) a obecní úřady obcí tzv. II. typu (obecní úřady obcí s pověřeným obecním úřadem).

Zástupce pořizovatele je pak definován v ustanovení § 46 odst. 2 písm. c) nového stavebního zákona jako osoba splňující kvalifikační požadavky pro výkon územně plánovací činnosti, které bylo uděleno oprávnění k výkonu územně plánovací činnosti ministerstvem, přičemž právě prostřednictvím této osoby pořizovatele – obecní úřad obcí I. a II. typu – vykonává činnost pořizovatele ve smyslu nového stavebního zákona.

Je vhodné přitom poznamenat, že obecní úřady obcí I. a II. typu za podmínky splnění kvalifikačních požadavků pro výkon územně plánovací činnosti – např. s využitím služeb zástupce pořizovatele – mohou vykonávat pouze některé činnosti. Rozhodně tímto postupem nemůže být zcela nahrazena činnost úřadů územního plánování. Jedná se o následující činnosti:

• pořizování územního plánu a regulačního plánu;
• pořizování územního opatření o stavební uzávěře a územního opatření o asanaci území pro území obce;
• vkládání dat do národního geoportálu územního plánování;
• pořizování územní studie.

S ohledem na ustanovení § 334a nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) jsou ustanovení § 130 a násl. regulující plánovací smlouvy jako veřejnoprávní smlouvy ve smyslu nového stavebního zákona aplikovatelná až od 1. 7. 2024.

Je tedy zřejmé, že uvedená „plánovací smlouva“ uzavřená dne 20. 5. 2024 nemohla být uzavřena jako veřejnoprávní ve smyslu ustanovení § 130 a násl. nového stavebního zákona. Jedná se tedy o smlouvu uzavřenou za platnosti a účinnosti starého stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.).

Starý stavební zákon obdobnou regulaci neobsahoval. Přechodné ustanovení § 327 odst. 1 nového stavebního zákona, které stanoví: „Plánovací smlouvy uzavřené podle zákona č. 183/2006 Sb. se posuzují podle dosavadních právních předpisů.“ se týká pouze plánovacích smluv typicky vázaných na regulační plány, přičemž toto ustanovení nijak nedopadá na „plánovací smlouvy“ uzavřené v době platnosti a účinnosti starého stavebního zákona. Tím, že starý stavební zákon neupravoval plánovací smlouvy – obdobně jak činí nový stavební zákon – jako veřejnoprávní, je nutné je posoudit jako soukromoprávní uzavřené podle občanského zákoníku (zpravidla půjde o tzv. inominátní smlouvy ve smyslu ust. § 1746 odst. 2 občanského zákoníku, případně smlouvy smíšené obsahující např. prvky smlouvy o dílo apod.).

Přijetím nového stavebního zákona a jeho účinností se na režimu oněch soukromoprávních „plánovacích“ smluv nic nezměnilo, tudíž nelze na ně aplikovat ustanovení nového stavebního zákona regulující plánovací smlouvy, a to ani ta ustanovení, která mají dopad na postup správních orgánů v řízení (např. nepřípustnost námitek či nepřípustnost odvolacích námitek).

Smlouvu označenou jako „plánovací“ uzavřenou do 30. 6. 2024 nelze považovat za plánovací smlouvu ve smyslu nového stavebního zákona, tedy ji nelze ani obdobným způsobem aplikovat.