Nový stavební zákon, tedy zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), stanovuje poměrně přísné podmínky pro dodatečné povolení stavby. Toto se celkově projevuje i na možnosti podat žádost o dodatečné povolení stavby.

Dle ust. § 255 odst. 1 nového stavebního zákona platí: „V oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby stavební úřad poučí povinného o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby. V případě, že ve stanovené lhůtě nebude žádost podána, nelze stavbu dodatečně povolit. Byla-li žádost o dodatečné povolení podána před zahájením řízení o odstranění stavby, platí, že byla podána v okamžiku zahájení řízení o odstranění stavby. Byla-li žádost o dodatečné povolení zamítnuta, nelze podat žádost o vydání nového rozhodnutí.“

Jedná se o lhůtu prekluzivní, tedy nelze po jejím uplynutí podat žádost o dodatečné povolení stavby. Podmínkou pro počátek běhu této lhůty je oznámení zahájení řízení o nařízení odstranění stavby a poučení o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby. Právní následek nepodání žádosti o dodatečné povolení stavby ve stanovené lhůtě pak řeší věta druhá citovaného ustanovení.

Na tomto místě je vhodné připomenout, že již podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „dosavadní stavební zákon“), judikatura správních soudů dospěla k závěru o tom, že i tato lhůta obsažená v ust. § 129 odst. 2 dosavadního stavebního zákona od 1. 1. 2013 je lhůtou procesní propadnou (srov. např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 30. 1. 2023 č.j. 3 As 260/2020-42).

Nový stavební zákon – obdobně jako dosavadní stavební zákon – stanoví, že byla-li žádost o dodatečné povolení stavby podána před zahájením řízení o odstranění stavby, platí, že byla podána v okamžiku zahájení řízení o odstranění stavby. Není tedy vyloučeno, že bude žádost podána bezodkladně, např. po provedené kontroly dle ust. § 291 a násl. nového stavebního zákona apod.

Nový stavební zákon ovšem vylučuje možnost po zamítnutí žádosti o dodatečné povolení stavby podát žádosti o vydání nového rozhodnutí, což dosavadní stavební zákon umožňoval. Došlo-li tedy dle dosavadního stavebního zákona k zamítnutí žádosti o dodatečné povolení stavby a toto rozhodnutí nabylo právní moci, řada stavebníků zkoušela podat novou žádost s využitím institutu nového rozhodnutí. Toto již dle nového stavebního zákona možné nebude.

Nový stavební zákon v ustanovení § 217 odst. 4 výslovně stanoví, že povolení dělení nebo scelování pozemků platí na dobu neurčitou. Povolení může pozbýt své platnosti v případě, kdy stavební úřad obdrží od stavebníka oznámení, že od provedení svého záměru upouští.

Je-li vydáno povolení dělení nebo scelování pozemků jako první úkon v řízení, nemá tato skutečnost žádný vliv na platnost tohoto povolení či její délku. Nadále je nutné aplikovat ustanovení § 217 odst. 4 nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.) a považovat toto povolení platné na dobu neurčitou.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) v řízení o dodatečném povolení stavby nepřipouští, aby byla v rámci řízení o dodatečném povolení stavby byla povolována výjimka.

Podle ust. § 256 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona totiž platí, že: „Stavbu lze dodatečně povolit, pokud povinný prokáže splnění podmínek podle § 193 a stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu.“ Takovým požadavkem na výstavbu je i splnění odstupových vzdáleností.

Nicméně je nutné upozornit na ust. § 256 odst. 2 nového stavebního zákona, podle něhož platí: „Vyžaduje-li stavba pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, považuje se podmínka podle odstavce 1 písm. b) za splněnou. Ustanovení § 187 odst. 2 až 4 se použije obdobně.“

Z citovaného ustanovení vyplývá, že vyžaduje-li dodatečně povolovaná stavba pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb, může stavebník doložit stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno. Pro formu tohoto souhlasu se použije obdobně ust. § 187 odst. 2 až 4 nového stavebního zákona.

Předloží-li stavebník takový souhlas – typicky souhlas souseda, k jehož pozemku by bylo standardně nutné povolit výjimku z odstupových vzdáleností od společné hranice – platí právní fikce, že se podmínka uvedená v ust. § 256 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona považuje za splněnou.

Podstatné pak je, že o žádné povolení výjimky žádáno nebude. Postačuje pouze předložení souhlasu souseda v naznačené formě.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) skutečně v určitých případech stanoví, že společenství vlastníků jednotek je zástupcem vlastníků jednotek v řízení o povolení záměru. Nicméně toto pravidlo neplatí absolutně.

Podle nového stavebního zákona platí, že je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, je zástupcem vlastníků jednotek, kteří jsou účastníky řízení. Naznačené pravidlo o zastoupení vlastníků jednotek ze strany společenství vlastníků jednotek platí pouze v případě, je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek. V jiných případech toto zastoupení ze zákona neplatí.

Nadto je nutné upozornit i na to, že nový stavební zákon počítá s tím, že oznámí-li zastoupený vlastník jednotky stavebnímu úřadu, že nadále nechce být zastupován společenstvím vlastníků jednotek, jeho zastoupení zaniká okamžikem, kdy toto oznámení dojde stavebnímu úřadu. Vlastník jednotek tedy může toto zákonné zastoupení zvrátit oznámením adresovaným stavebnímu úřadu.

Lze tedy uzavřít, že tímto nový stavební zákon do značné míry zjednodušuje řízení o povolení záměrů, jejichž stavebníkem je právě společenství vlastníků jednotek. To dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) nestanovil.

Obsah projektové dokumentace pro povolení stavby je uveden ve vyhlášce č. 131/2024, o dokumentaci staveb (dále jen „vyhláška č. 131/2024 Sb.“). Na základě tohoto detailu projektové dokumentace budou vyhodnoceny požadavky na výstavbu v rámci řízení o povolení stavby. Detaily vnitřních částí stavby, které se týkají např. řešení větrání konkrétních místností a vnitřních rozvodů pak budou součástí dokumentace pro provádění stavby, kterou je povinen podle ust. § 160 odst. 2 písm. a) stavebního zákona zajistit stavebník před zahájením stavby.

Dokumentace pro provádění stavby je projektovou dokumentací, kterou musí v souladu s ust. § 156 odst. 1 stavebního zákona zpracovat projektant jako autorizovaná osoba. Projektant je dle ust. § 162 stavebního zákona povinen zpracovat projektovou dokumentaci v souladu s právními předpisy, tedy i v souladu s vyhláškou č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu (dále jen „vyhláška č. 146/2024 Sb.“).

Co se týče např. výpočtu dopravy v klidu, podle vyhlášky č. 146/2024 Sb. se počty stání zjišťují podle účelových jednotek souvisejících s účelem užívání navržené stavby. Součástí dokumentace pro povolení stavby jsou dle vyhlášky č. 131/2024 Sb. „navrhované parametry stavby“, jako například zastavěná plocha, obestavěný prostor, podlahová plocha podle jednotlivých funkcí (bytů, služeb, administrativy apod.), typ navržené technologie, předpokládané kapacity provozu a výroby. Jedná se právě o informace, z nichž lze zjistit minimální potřebu dopravy v klidu. V dokumentaci pro provádění stavby pak musí potřeba dopravy v klidu být prokázána detailně a musí být v souladu s podmínkami rozhodnutí o povolení stavby.

Z hlediska denního osvětlení a větrání jsou pak součástí dokumentace pro povolení stavby dle vyhlášky č. 131/2024 Sb. zásady řešení parametrů stavby (větrání, osvětlení, proslunění, stínění, zásobování vodou, ochrana proti hluku a vibracím, odpady apod.) a vlivu stavby na okolí (vibrace, hluk, zastínění, prašnost apod.). Z těchto údajů lze zjistit základní informace o splnění požadavků denního osvětlení, podrobněji pak bude výpočet denního osvětlení a řešení větrání navržených místností uveden v dokumentaci pro provádění stavby.

Dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) v jednotlivých řízeních obsahoval úpravu, podle které v případě, že součástí žádosti nebyla projektová dokumentace (či nebyla zpracována projektantem či autorizovanou osobou), stanovil, že stavební úřad řízení usnesením zastaví (viz např. ustanovení § 86 odst. 4 dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 94d dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 94l odst. 5 dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 110 odst. 4 dosavadního stavebního zákona).

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) stanoví jiný následek a reflektuje mj. digitalizaci řízení a postupů podle nového stavebního zákona.

Podle ustanovení § 185 odst. 3 nového stavebního zákona platí, že stavební úřad žádost neprojedná a usnesením ji odloží v těchto případech:

a) není-li součástí žádosti dokumentace pro povolení záměru,

b) není-li projektová dokumentace nebo její část zpracována projektantem, nebo

c) nevloží-li stavebník projektovou dokumentaci nebo dokumentaci pro povolení záměru do evidence elektronických dokumentací.

Nový stavební zákon tedy mění následek, který již nespočívá ve vydání usnesení o zastavení řízení, nýbrž předpokládá odložení žádosti.

Nově je pak doplňována jako jeden z důvodů odložení žádosti situace, kdy stavebník nevloží dokumentaci do evidence elektronických dokumentací.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje institut veřejnoprávních smluv v ustanovení § 130 a násl. Tyto smlouvy jsou upraveny jako veřejnoprávní. Lze předpokládat, že bylo úmyslem obou stran uzavřít plánovací smlouvu podle nového stavebního zákona, tedy jako veřejnoprávní, a to s ohledem na sjednaný závazek a období uzavření této smlouvy (tj. po 1. 7. 2024).

Dle ust. § 131 odst. 1 písm. d) nového stavebního zákona může být jedním ze závazků sjednaných v plánovací smlouvě mj. to, že: „po dobu trvání plánovací smlouvy nebude ve správních nebo soudních řízeních týkajících se povolení záměru uplatňovat návrhy, vyjádření a opravné prostředky, které by byly v rozporu s obsahem uzavřené plánovací smlouvy.“

Jedná se tedy perspektivou nového stavebního zákona o přípustný závazek obce. Je však nutné se zabývat tím, jaký má tento závazek dopad na příslušné řízení o povolení záměru.

Dle ust. § 190 odst. 2 in fine nového stavebního zákona platí, že: „Stavební úřad dále nepřihlíží k námitkám účastníka řízení, které jsou v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvou, jejíž smluvní stranou je tento účastník řízení.“ V odvolacím řízení pak podle ustanovení § 226 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „Odvolací správní orgán nepřihlíží k odvolacím námitkám, které mohl odvolatel uplatnit dříve. Odvolací správní orgán dále nepřihlíží k části obsahu odvolání, které bylo podáno odvolatelem, který je stranou plánovací smlouvy, pokud je obsah odvolání v rozporu s tím, k čemu se odvolatel v plánovací smlouvě zavázal.“

S ohledem na shora uvedené se nabízí tedy otázka, zda lze podané námitky považovat za přípustné, nebo nepřípustné (obdobně by tomu bylo v případě posuzování přípustnosti odvolání). Pokud je záměr odlišný od záměru, který byl sjednán v plánovací smlouvě, patrně nebudou námitky ani případné odvolání obce v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvu, která se týkala jiného stavebního záměru. V takovém případě by stavební úřad měl k takovým námitkám standardně přihlížet a odvolací orgán by měl obsah odvolání taktéž zohlednit a nekonstatovat jeho nepřípustnost.

Samozřejmě bude záležet na tom, zda skutečně bylo v rámci plánovací smlouvy dostatečně určitě a jednoznačně konstatováno, že je spjata s určitým konkrétním záměrem. To je věcí individuálního posouzení uzavřené plánovací smlouvy. Obecně však lze očekávat, že plánovací smlouva bude zpravidla spjata s určitým konkrétním stavebním záměrem.