Dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) v ustanovení § 80 odst. 3 vymezoval záměry, které nevyžadovaly rozhodnutí o změně využití území ani územní souhlas, přičemž aktu stavebního úřadu podléhaly tyto záměry pouze tehdy, pokud měly být realizovány na území, na nichž se prokazatelně nalézají archeologické nálezy, a dále též na záměry, pro které bylo třeba závazné stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí a na záměry ve zvláště chráněných oblastech.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) na tuto právní úpravu navazuje a taktéž upravuje nestavební záměry, pro které není třeba povolení změny využití území. V ustanovení § 214 odst. 1 nového stavebního zákona jsou pak – v návaznosti na dosavadní stavební zákon – upraveny obdobné záměry s dílčími modifikacemi.

I v případě nového stavebního pak platí, že tyto záměry vyžadují akt stavebního úřadu, v případě, že jde o:

a) území, pro které je vydán plán území s archeologickými nálezy,

b) záměry EIA,

c) záměr ve zvláště chráněném území, evropsky významné lokalitě nebo ptačí oblasti,

d) záměr v chráněném ložiskovém území.

Dle dosavadního stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb.) bylo primárním smyslem institutu autorizovaného inspektora nahrazení stavebního povolení postupem podle § 117 dosavadního stavebního zákona. Zároveň dle dosavadní právní úpravy mají svoji roli i v oblasti kolaudace stavby, neboť stavebník může podle § 122 odst. 6 dosavadního stavebního zákona doložit žádost o vydání kolaudačního souhlasu odborným posudkem (certifikátem) autorizovaného inspektora, přičemž v takovém případě stavební úřad může od závěrečné kontrolní prohlídky stavby upustit a vydat kolaudační souhlas na základě tohoto posudku.

V novém stavebním zákoně (zákoně č. 283/2021 Sb.) je činnost autorizovaných inspektorů primárně upravena v samostatné části osmé. Dle § 276 odst. 1 pak autorizovaný inspektor vydává posudky pro účely kolaudace staveb. Dle § 276 odst. 2 nového stavebního zákona pak autorizovaný inspektor vydává na žádost stavebníka posudek pro účely posouzení souladu projektové dokumentace pro provádění stavby s dokumentací pro povolení stavby a s jejími změnami a s požadavky na výstavbu, popřípadě s technickými předpisy a technickými normami. Nový stavební zákon tedy nepočítá s tím, že by autorizovaní inspektoři mohli nahrazovat povolení stavebního úřadu či jiný obdobný akt vydávaný ve formě rozhodnutí. Taktéž lze zmínit i jeho případnou expertní roli ve smyslu § 284 odst. 7 nového stavebního zákona na základě výzvy stavebního úřadu (a na náklad stavebního úřadu).

Ve vztahu ke kolaudaci nadále platí, že v případě, že je posudek autorizovaného inspektora předložen, je podle § 234 odst. 2 nového stavebního zákona na stavebním úřadu, zda závěrečnou kontrolní prohlídku stavby provede nebo nikoliv a spolehne se na posudek zpracovaný autorizovaným inspektorem. Jedná se o fakultativní podklad, kterým stavební úřad není bez dalšího vázán. Stavební úřad je nadále vázán zásadou materiální pravdy dle § 3 správního řádu, tedy je povinen zjistit skutečný stav věci v rozsahu nezbytném pro své rozhodnutí.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), nově obsahuje poměrně podrobnou právní úpravu tzv. plánovacích smluv. Plánovací smlouvy jsou upraveny v části třetí hlavě III dílu 7 oddílu 1 nového stavebního zákona (tj. ust. § 130 až § 132). Již úvodem je vhodné zdůraznit, že se jedná – na rozdíl od dnešní úpravy – o veřejnoprávní smlouvy. Jedná se o veřejnoprávní smlouvu uzavřenou mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury. Obsahem takové smlouvy je vzájemná povinnost smluvních stran si poskytnout součinnost při uskutečnění záměru, jenž bude v takové smlouvě vymezen, a postupovat při jeho uskutečňování sjednaným způsobem. Tyto veřejnoprávní smlouvy pak mohou obsahovat i soukromoprávní ujednání. Pro veřejnoprávní smlouvy platí subsidiárně právní regulace obsažená v části páté správního řádu.

Dotaz směřuje na to, jaké dopady má uzavření takové smlouvy pro řízení o povolení záměru dle nového stavebního zákona.

Předně, je-li uzavřena plánovací smlouva, pak je ve smyslu ust. § 184 odst. 2 písm. b) nového stavebního zákona součástí žádosti. Tento požadavek je poměrně logický, neboť stavební úřad nemá možnost zjistit, zda ve vztahu ke konkrétnímu záměru byla někdy uzavřena plánovací smlouva, byť tato skutečnost má nezanedbatelné dopady na řízení.

Dle ust. § 190 odst. 2 nového stavebního zákona pak platí, že stavební úřad nepřihlíží k námitkám účastníka řízení, které jsou v rozporu s plánovací smlouvou, jejíž smluvní stranou je tento účastník. Stavební úřad tedy za předpokladu, že budou ze strany účastníka řízení (typicky obce) uplatněny v územním řízení námitky, bude zkoumat, zda jsou souladné s uzavřenou plánovací smlouvou. Pokud by byly námitky rozporné s touto plánovací smlouvou, stavební úřad k nim nebude přihlížet.

Dle ust. § 226 odst. 2 nového stavebního zákona pak odvolací orgán v odvolacím řízení nepřihlíží k části obsahu odvolání, které bylo podáno odvolatelem, který je stranou plánovací smlouvy, pokud je obsah odvolání v rozporu s tím, k čemu se odvolatel v plánovací smlouvě zavázal.

Ze shora uvedeného vyplývá, že plánovací smlouvy dle nového stavebního zákona mají reálný dopad i na řízení o povolení záměru, a to, jak v prvním, tak i druhém stupni. Je nutné si tedy případné uzavření plánovací smlouvy dobře rozmyslet.