Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) představuje oproti dosavadnímu stavebnímu zákonu (zákonu č. 183/2006 Sb.) podstatnou změnu.

Dle dosavadního stavebního zákona - při reflexi relevantní judikatury správních soudů - platilo, že v případě dělení nebo scelování pozemků nebylo možné využít k zajištění přístupu na veřejnou komunikaci institutu jiného věcného práva. Vždy bylo nutné pozemky dělit či scelovat tak, aby veškeré pozemky dotčené tímto nestavebním záměrem měly přímé napojení na veřejnou komunikaci.

Nový stavební zákon v ustanovení § 216 odst. 2 výslovně stanoví: „K žádosti o povolení dělení nebo scelení pozemků se namísto projektové dokumentace přikládá celková situace v měřítku katastrální mapy, včetně parcelních čísel, se zakreslením požadovaného dělení nebo scelení pozemků s vyznačením přímého přístupu z veřejné komunikace ke všem pozemkům, nebo přes pozemek nebo stavbu stejného vlastníka, anebo na základě jiného věcného práva k cizímu pozemku nebo stavbě.“

Jednou z variant je právě zajištění tzv. nepřímého přístupu s využitím institutu jiného věcného práva k cizímu pozemku nebo stavbě. Věcná práva k nemovitým věcem - tedy i pozemkům a stavbám - jsou evidována v katastru nemovitostí. Zde je tedy možné ověřit, zda takové jiné věcné právo zajišťující přístup na veřejnou komunikaci existuje, nebo nikoliv.

V případě, že bude podána žádost o dělení nebo scelení pozemku a nebude-li jiné věcné právo existovat ke dni rozhodnutí stavebního úřadu, nelze považovat požadavek stavebního zákona za splněný.

Pozemky a stavby jsou přitom věci evidované ve veřejném seznamu, jímž je v tomto případě katastr nemovitostí. V souladu s úpravou obsaženou v občanském zákoníku (viz ustanovení § 1262 a ustanovení § 1305 občanského zákoníku) takové jiné právo vznikne primárně zápisem do katastru nemovitostí. Občanský zákoník počítá i se vznikem takového práva na základě jiných právních skutečností (např. vydržením či z rozhodnutí správního orgánu či soudu) s tím, že se v katastru nemovitostí následně takové právo pouze „zaeviduje“.

Dotaz směřuje k tomu, zda je možné považovat uzavřenou smlouvu o zřízení věcného břemene za dostatečné naplnění podmínky dle ustanovení § 216 odst. 2 nového stavebního zákona. Do doby zápisu tohoto věcného břemene do katastru nemovitostí nelze považovat ve smyslu citované právní úpravy obsažené v občanském zákoníku toto právo za vzniklé (vzniká vkladem). Je tedy nutné trvat na tom, aby takové jiné věcné právo bylo do katastru nemovitostí pravomocně vloženo nejpozději ke dni rozhodnutí stavebního úřadu. Ani případné probíhající řízení o vkladu jiného věcného práva do katastru nemovitostí by nebylo dostatečné, jelikož není jisté, že vkladové řízení skončí pravomocným povolením vkladu.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), podstatně zužuje stávající různorodost aktů, které mohou být ze strany stavebního úřadu vydány. Pouze pro připomenutí je vhodné uvést, že stavební zákon č. 183/2006 Sb. upravuje řadu aktů, které nejsou správními rozhodnutími ve smyslu správního řádu a jedná se o úkony podle části čtvrté správního řádu, byť správní rozhodnutí nahrazují (např. územní souhlas, kolaudační souhlas, společný souhlas atd.). V praxi vznikaly sporné situace, neboť v rámci „souhlasů“ nelze v jejich „výrokové části“ stanovovat podmínky jako v případě rozhodnutí, jelikož se nejedná o správní rozhodnutí. Stejně tak bylo v řadě případů sporné, zda byly naplněny podmínky pro vydání těchto aktů. Z tohoto důvodu nový stavební zákon je založen na principu, že záměry (stavební či nestavební) buď vyžadují povolení, nebo povolení nevyžadují. Záměr již nebude možné umístit ani povolit jiným aktem než správním rozhodnutím.

Shora uvedené se pak promítá do vymezení účastníků řízení. Účastníci řízení jsou vymezeni v ust. § 182 nového stavebního zákona, dle něhož jsou účastníkem řízení o povolení záměru (stavebního i nestavebního):

a) stavebník;

b) obec, na jejímž území má být záměr uskutečněn,

c) vlastník pozemku nebo stavby, na kterých má být záměr uskutečněn, nebo ten, kdo má jiné věcné právo k tomuto pozemku nebo stavbě,

d) osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být rozhodnutím o povolení záměru přímo dotčeno,

e) osoby, o kterých tak stanoví jiný zákon.

Okruh účastníků řízení o povolení záměru je tedy založen na okruhu účastníků společného a územního řízení dle stávajícího stavebního zákona č. 183/2006 Sb. (srov. ust. § 94k). Zde bude možné aplikovat do značné míry dosavadní výklady a judikaturu vztahující se k vymezení účastníků řízení. Příkladmo princip, že rozhodná je potencialita přímého dotčení věcných práv v případě osob, která mají věcná práva (vlastnická, věcná břemena atd.) ve vztahu k sousedním pozemkům.

Za zvláštní zmínku pak stojí zejména písm. e), kde jsou řešeny osoby, o nichž tak stanoví zvláštní zákon. V daném případě jde zejména o účastníky na podkladě zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOPK“). Mnoho let se vedou diskuse nad tím, zda tzv. ekospolky mají být účastníky řízení podle stavebního zákona, přičemž úprava obsažená v novém stavebním zákoně reaguje na relativně čerstvou judikaturu Nejvyššího správního soudu (srov. např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 15. 3. 2023, čj. 9 As 193/2022-35).

Občanské sdružení (tzv. ekospolek) dle ust. § 70 odst. 3 ZOPK je účastníkem řízení v následujících případech:

• pokud se v něm rozhoduje na základě jednotného environmetálního stanoviska vydávaného namísto povolení kácení dřevin podle § 8 odst. 1 nebo výjimky ze zákazů u památných stromů a zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů podle § 56 odst. 1
• pokud oznámí svou účast písemně do osmi dnů ode dne, kdy mu bylo příslušným správním orgánem zahájení řízení oznámeno.

Tyto podmínky musí být naplněny kumulativně. Tzn. to, že se v daném případě vydává tzv. jednotné enviromentální stanovisko, ještě neznamená, že by mělo být občanské sdružení účastníkem řízení o povolení záměru. Zásadní bude to, zda toto jednotné enviromentální stanovisko je vydáváno namísto povolení kácení volně stojících dřevin dle ust. § 8 odst. 1 ZOPK a/nebo se jedná o výjimku ze zákazů u památných stromů a zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů dle ust. § 56 odst. 1 ZOPK.

I splnění těchto podmínek je nutné, aby se občanské sdružení aktivně přihlásilo do osmi dnů ode dne, kdy mu bylo stavebním úřadem oznámeno zahájení takového řízení.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) ukládá v ustanovení § 193 odst. 1 písm. a) stavebnímu úřadu povinnost posuzovat to, zda je záměr v souladu s územně plánovací dokumentací. Nový stavební zákon – obdobně jako dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) – mezi územně plánovací dokumentace řadí:

• územní rozvojový plán;
• zásady územního rozvoje;
• územní plán;
• regulační plán.

První územní rozvojový plán – někdy označován jako tzv. nultý – byl vydán usnesením vlády České republiky ze dne 28. 8. 2024 č. 581, přičemž je dostupný v Národním geoportálu územního plánování (https://uzemniplanovani.gov.cz/dokumenty-pro-celou-cr). Tento první územní rozvojový plán byl pořizován na základě přechodných ustanovení, a to nejprve na základě přechodného ustanovení zákona č. 403/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikací, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, jimiž byl novelizován dosavadní stavební zákon, a následně podle ustanovení § 319 nového stavebního zákona. Jedná se tedy o územně plánovací dokumentaci, která vznikla na základě obsahu zásad územního rozvoje jednotlivých krajů a politiky územního rozvoje.

Podle ustanovení § 319 odst. 5 nového stavebního zákona pak platí, že: „Pro první územní rozvojový plán se § 73 odst. 2 a 3 tohoto zákona nepoužije do doby vydání změny, která jej uvede do souladu s požadavky podle tohoto zákona.“

Na základě citovaného přechodné ustanovení tedy platí, že tento první územní rozvojový plán se nepoužije do doby vydání první změny, která jej uvede do souladu s požadavky nového stavebního zákona. Toto pravidlo přitom platí jak pro územní plánování, tak i pro posuzování záměrů.

První územní rozvojový plán tedy není závazný pro posuzování záměrů podle nového stavebního zákona, a to až do doby své první změny, která územní rozvojový plán uvede do souladu s novým stavebním zákonem.