Podle § 169 odst. 5 dosavadního stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb.) bylo umožněno žadateli, aby si vybral, zda žádost o povolení výjimky z požadavků na výstavbu podá samostatně, nebo bude podána žádost o povolení výjimky společně s žádostí o územní rozhodnutí, stavební povolení či v rámci jiného řízení podle stavebního zákona, které s příslušným řízením souvisí a se kterým by řízení o povolení výjimky bylo stavebním úřadem spojeno. V praxi to tedy nezřídka kdy žadatelé řešili tak, že nejprve požádali o povolení výjimky a pakliže jim je výjimka povolena, následně přistoupili k vlastní žádosti o povolení záměru.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) tuto koncepci a možnost volby žadatele (stavebníka) nepřebírá. Dle § 228 nového stavebního zákona totiž platí:

„(1) Je-li k povolení záměru nezbytná výjimka z požadavků na výstavbu, rozhoduje o výjimce stavební úřad v řízení o povolení záměru.

(2) Žádost o výjimku z požadavků na výstavbu je součástí žádosti o povolení záměru a obsahuje uvedení, o jakou výjimku se žádá, a její odůvodnění.“

Nový stavební zákon tedy vylučuje, aby žádost o povolení výjimky byla projednána samostatně. Taková žádost musí být vždy součástí žádosti o povolení záměru, přičemž s tímto řešením počítají i formuláře v rámci vyhlášky č. 149/2024 Sb., o provedení některých ustanovení stavebního zákona (viz např. Příloha č. 3, kde je stanoven formulář pro povolení stavby).

Podal-li stavebník samostatně žádost o povolení výjimky z požadavků na odstupové vzdálenosti podle nového stavebního zákona, aniž by podal žádost o povolení záměru, stavební úřad není oprávněn takovou žádost projednávat a rozhodovat o ní. V takovém případě se jedná o žádost zjevně právně nepřípustnou (§ 228 nového stavebního zákona toto řešení vylučuje), tudíž by stavební úřad měl řízení o takové žádosti zastavit postupem podle zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) je v souladu s ustanovením § 334a plně aplikovatelný od 1. 7. 2024. Pro aplikaci dosavadního stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.) by bylo nutné mít přechodné ustanovení, které by připouštělo, že je možné stavby realizované podle dosavadního stavebního zákona uvádět v užívání – ve formě kolaudačního souhlasu či kolaudačního rozhodnutí – podle dosavadního stavebního zákona.

V oblasti stavebního řádu, kam patří i problematika užívání staveb, tato přechodná ustanovení představuje primárně ustanovení § 330 nového stavebního zákona.

Z žádného přechodného ustanovení nového stavebního zákona nevyplývá, že by bylo možné obecně po 1. 7. 2024 zahajovat řízení podle dosavadního stavebního zákona; lze pouze dokončovat zahájená řízení a postupy.

Pozn. - vzhledem k tomu, že se zahájená správní řízení dokončí podle dosavadní právní úpravy, bude se podle dosavadního stavebního zákona postupovat ještě poměrně dlouho (např. se budou vydávat závazná stanoviska úřadů územního plánování dle ustanovení § 96b dosavadního stavebního zákona apod.).

Byla-li podána žádost o kolaudační souhlas na formuláři dle dosavadního stavebního zákona až v červenci 2024, je nutné ji posoudit podle jejího obsahu (mj. v souladu s ustanovením § 37 odst. 1 správního řádu) a řízení vést podle nového stavebního zákona, když kolaudační řízení je upraveno ustanoveními § 230 a násl. nového stavebního zákona.

Ačkoliv je tedy ze strany žadatele žádáno o kolaudační souhlas, který nový stavební zákon nezná, neboť užívání bude dle nového stavebního zákona povolováno pouze kolaudačním rozhodnutím, je zjevné, že žadatel žádá o povolení k užívání dokončené stavby – tj. o kolaudační rozhodnutí dle nového stavebního zákona.

Je tedy nutné vyzvat k odstranění vad žádosti (vadný formulář) a vyžadovat splnění podmínek podle nového stavebního zákona a jeho prováděcích právních předpisů.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), skutečně obsahuje podrobnější úpravu platnosti povolení vydaných stavebním úřadem oproti dosavadní právní úpravě.

V případě platnosti povolení je vhodné poznamenat, že je nutné aplikovat princip obecnosti a speciality, neboť nový stavební zákon upravuje obecně povolení záměru (stavebního i nestavebního) v ust. §§ 182 až 200. Následně pak pro některé záměry stanoví platnost odlišně či specificky. Je tedy nutné vždy aplikovat příslušné ustanovení nového stavebního zákona s tím, že pokud příslušný díl či oddíl nového stavebního zákona neobsahuje speciální právní úpravu, je nutné aplikovat obecně zejména ust. § 198 nového stavebního zákona.

Obecně dle nového stavebního zákona platí, že povolení má platnost 2 roky ode dne nabytí právní moci povolení, což je obecné východisko, nestanoví-li stavební úřad v odůvodněných případech dobu delší, která ovšem nesmí překročit 5 let. Z tohoto ustanovení mj. vyplývá, že hodlá-li stavební úřad stanovit delší lhůtu platnosti, musí tak výslovně uvést ve výrokové části rozhodnutí a tuto odchylku odůvodnit.

Nový stavební zákon současně výslovně stanoví, že bylo-li provádění záměru zahájeno v době jeho platnosti, prodlužuje se doba platnosti na 10 let ode dne právní moci povolení a/nebo rozhodnutí o prodloužení platnosti povolení. Dojde-li tedy k zahájení provádění záměru v době jeho platnosti, stanovuje se maximální doba platnosti povolení na 10 let. Toto je podstatný posun od dosavadní právní úpravy, neboť ta byla založena na tom, že bylo-li zahájeno, pak platnost povolení nezanikne.

Je vhodné poznamenat i to, že režim vyhrazených staveb je odlišný, neboť dle ust. § 198 odst. 2 věta druhá nového stavebního zákona se v případě vyhrazených staveb, včetně staveb souvisejících, aplikuje dosavadní režim, tedy bylo-li provádění záměru zahájeno v době jeho platnosti, tato platnost nezaniká a zákon nestanoví maximální dobu platnosti povolení na 10 let.

Platnost povolení může být ve všech případech prodloužena na základě žádosti stavebníka podané přede dnem uplynutí platnosti, a to i opakovaně. Nicméně ve všech případech může dojít k prodloužení maximálně vždy o další dva roky s tím, že platnost povolení nezanikne do doby, než bude o žádosti o prodloužení pravomocně rozhodnuto. Takto lze samozřejmě prodloužit i maximální dobu 10 let v případech, bylo-li provádění záměru zahájeno v době platnosti povolení.

V řízení o prodloužení platnosti stavební úřad zkoumá, zda nedošlo ke změně podmínek, za kterých bylo povolení vydáno. Je vhodné poznamenat, že nový stavební zákon připouští prodloužení platnosti povolení rozhodnutím vydaným jako první úkon v řízení tehdy, dojde-li k závěru, že od vydání povolení nedošlo k takové změně podmínek, která by vyžadovala doplnění podkladů. I toto ovšem bude muset stavební úřad ve vydaném rozhodnutí odůvodnit.

Je vhodné doplnit, že v případě povolení dělení nebo scelování pozemků dle ust. § 217 odst. 4 nového stavebního zákona je platnost stanovena na dobu neurčitou. V případě opatření obecné povahy (a v případě rozhodnutí o stanovení ochranného pásma) může stavební úřad stanovit dobu platnosti přímo v opatření obecné povahy (či v rozhodnutí). Neučiní-li tak, platí opatření obecné povahy o stanovení ochranného pásma (či rozhodnutí) po dobu trvání stavby nebo zařízení, k jehož ochraně bylo stanoveno.

Částečně odlišný režim má pak rámcové povolení podle ust. § 221 nového stavebního zákona, jelikož v případě rámcového povolení jeho platnost nezaniká, pokud je v době jeho platnosti vydáno povolení záměru.

Dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) v jednotlivých řízeních obsahoval úpravu, podle které v případě, že součástí žádosti nebyla projektová dokumentace (či nebyla zpracována projektantem či autorizovanou osobou), stanovil, že stavební úřad řízení usnesením zastaví (viz např. ustanovení § 86 odst. 4 dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 94d dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 94l odst. 5 dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 110 odst. 4 dosavadního stavebního zákona).

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) stanoví jiný následek a reflektuje mj. digitalizaci řízení a postupů podle nového stavebního zákona.

Podle ustanovení § 185 odst. 3 nového stavebního zákona platí, že stavební úřad žádost neprojedná a usnesením ji odloží v těchto případech:

a) není-li součástí žádosti dokumentace pro povolení záměru,

b) není-li projektová dokumentace nebo její část zpracována projektantem, nebo

c) nevloží-li stavebník projektovou dokumentaci nebo dokumentaci pro povolení záměru do evidence elektronických dokumentací.

Nový stavební zákon tedy mění následek, který již nespočívá ve vydání usnesení o zastavení řízení, nýbrž předpokládá odložení žádosti.

Nově je pak doplňována jako jeden z důvodů odložení žádosti situace, kdy stavebník nevloží dokumentaci do evidence elektronických dokumentací.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje stavební kontrolu realizovanou podle kontrolního řádu v ustanovení § 291 a násl. nového stavebního zákona.

Podle zákona č. 255/2012 Sb., o kontrole (kontrolní řád), je pověření ke kontrole zásadní dokument. Podle ustanovení § 4 odst. 3 kontrolního řádu platí, že pověření ke kontrole může mít dvě formy:

• písemné pověření k jednotlivé kontrole,
• průkaz, stanoví-li tak jiný právní předpis.

Dle ustanovení § 292 odst. 5 nového stavebního zákona pak platí, že pověření ke kontrole podle nového stavebního zákona lze vydat i ve formě průkazu, přičemž jeho forma je pak upravena v Příloze č. 16 vyhlášky č. 149/2024 Sb., o provedení některých ustanovení stavebního zákona.

Je vhodné poznamenat, že průkaz ke stavební kontrole podle kontrolního řádu lze využít i jako průkaz k prokázání totožnosti úředníka stavebního úřadu v případě kontrolní prohlídky stavby dle ustanovení § 227 odst. 2 nového stavebního zákona (ve spojení s ustanovení § 292 odst. 5 nového stavebního zákona, který se použije obdobně).

Občanský průkaz k prokázání totožnosti úředníka stavebního úřadu bude relevantní tedy za předpokladu, že úředník nemá vystavený průkaz ve smyslu citované právní úpravy. V takovém případě bude úředník – jako kontrolující osoba či člen kontrolní skupiny – mít k dispozici pouze písemné pověření o kontrole, přičemž to, zda se jedná skutečně o pověřenou osobu nelze jinak než průkazem totožnosti (např. občanským průkazem) prokázat. Kontrolující orgán je přitom povinen prokázat se kontrolované osobě.

Závěrem lze doporučit vyhotovení průkazů, neboť tento postup značně sníží administrativní zátěž příslušného stavebního úřadu, jelikož nebude nutné vyhotovovat vždy ad hoc pověření ke kontrole a postačí právě průkaz s náležitostmi dle citované právní úpravy.

Dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) v ustanovení § 80 odst. 3 vymezoval záměry, které nevyžadovaly rozhodnutí o změně využití území ani územní souhlas, přičemž aktu stavebního úřadu podléhaly tyto záměry pouze tehdy, pokud měly být realizovány na území, na nichž se prokazatelně nalézají archeologické nálezy, a dále též na záměry, pro které bylo třeba závazné stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí a na záměry ve zvláště chráněných oblastech.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) na tuto právní úpravu navazuje a taktéž upravuje nestavební záměry, pro které není třeba povolení změny využití území. V ustanovení § 214 odst. 1 nového stavebního zákona jsou pak – v návaznosti na dosavadní stavební zákon – upraveny obdobné záměry s dílčími modifikacemi.

I v případě nového stavebního pak platí, že tyto záměry vyžadují akt stavebního úřadu, v případě, že jde o:

a) území, pro které je vydán plán území s archeologickými nálezy,

b) záměry EIA,

c) záměr ve zvláště chráněném území, evropsky významné lokalitě nebo ptačí oblasti,

d) záměr v chráněném ložiskovém území.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), nově obsahuje poměrně podrobnou právní úpravu tzv. plánovacích smluv. Plánovací smlouvy jsou upraveny v části třetí hlavě III dílu 7 oddílu 1 nového stavebního zákona (tj. ust. § 130 až § 132). Již úvodem je vhodné zdůraznit, že se jedná – na rozdíl od dnešní úpravy – o veřejnoprávní smlouvy. Jedná se o veřejnoprávní smlouvu uzavřenou mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury. Obsahem takové smlouvy je vzájemná povinnost smluvních stran si poskytnout součinnost při uskutečnění záměru, jenž bude v takové smlouvě vymezen, a postupovat při jeho uskutečňování sjednaným způsobem. Tyto veřejnoprávní smlouvy pak mohou obsahovat i soukromoprávní ujednání. Pro veřejnoprávní smlouvy platí subsidiárně právní regulace obsažená v části páté správního řádu.

Dotaz směřuje na to, jaké dopady má uzavření takové smlouvy pro řízení o povolení záměru dle nového stavebního zákona.

Předně, je-li uzavřena plánovací smlouva, pak je ve smyslu ust. § 184 odst. 2 písm. b) nového stavebního zákona součástí žádosti. Tento požadavek je poměrně logický, neboť stavební úřad nemá možnost zjistit, zda ve vztahu ke konkrétnímu záměru byla někdy uzavřena plánovací smlouva, byť tato skutečnost má nezanedbatelné dopady na řízení.

Dle ust. § 190 odst. 2 nového stavebního zákona pak platí, že stavební úřad nepřihlíží k námitkám účastníka řízení, které jsou v rozporu s plánovací smlouvou, jejíž smluvní stranou je tento účastník. Stavební úřad tedy za předpokladu, že budou ze strany účastníka řízení (typicky obce) uplatněny v územním řízení námitky, bude zkoumat, zda jsou souladné s uzavřenou plánovací smlouvou. Pokud by byly námitky rozporné s touto plánovací smlouvou, stavební úřad k nim nebude přihlížet.

Dle ust. § 226 odst. 2 nového stavebního zákona pak odvolací orgán v odvolacím řízení nepřihlíží k části obsahu odvolání, které bylo podáno odvolatelem, který je stranou plánovací smlouvy, pokud je obsah odvolání v rozporu s tím, k čemu se odvolatel v plánovací smlouvě zavázal.

Ze shora uvedeného vyplývá, že plánovací smlouvy dle nového stavebního zákona mají reálný dopad i na řízení o povolení záměru, a to, jak v prvním, tak i druhém stupni. Je nutné si tedy případné uzavření plánovací smlouvy dobře rozmyslet.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje závěrečnou kontrolní prohlídku v ustanovení § 234.

Podle ustanovení § 234 odst. 1 nového stavebního zákona stavební úřad provede závěrečnou kontrolní prohlídku dokončené stavby, je-li to nezbytné pro ověření skutečného provedení stavby. Je tedy na úvaze stavebního úřadu, zda je pro ověření skutečného provedení stavby závěrečná kontrolní prohlídka nutná, přičemž stavební úřad je samozřejmě povinen dle § 3 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, zjistit stav věci, o němž nejsou důvodné pochybnosti.

Podle ustanovení § 234 odst. 1 nového stavebního zákona zároveň platí, že závěrečná kontrolní prohlídka se neprovádí u podzemní stavby energetických sítí technické infrastruktury s výjimkou kolektorů a rozvodného tepelného zařízení podle energetického zákona. Závěrečná kontrolní prohlídka je vyloučena pouze u zde konkrétně vymezených staveb, u ostatních staveb, např. v dotazu zmíněného vodovodního řadu, toto vyloučení neplatí.

Stavební úřad může od závěrečné kontrolní prohlídky podle ustanovení § 234 odst. 2 nového stavebního zákona také upustit, pokud je k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí přiložen odborný posudek autorizovaného inspektora o ověření souladu skutečného provedení stavby s jejím povolením a její způsobilosti k užívání. Vždy je na úvaze stavebního řádu, zda od závěrečné kontrolní prohlídky upustí či nikoliv.