Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje institut veřejnoprávních smluv v ustanovení § 130 a násl. Tyto smlouvy jsou upraveny jako veřejnoprávní. Lze předpokládat, že bylo úmyslem obou stran uzavřít plánovací smlouvu podle nového stavebního zákona, tedy jako veřejnoprávní, a to s ohledem na sjednaný závazek a období uzavření této smlouvy (tj. po 1. 7. 2024).

Dle ust. § 131 odst. 1 písm. d) nového stavebního zákona může být jedním ze závazků sjednaných v plánovací smlouvě mj. to, že: „po dobu trvání plánovací smlouvy nebude ve správních nebo soudních řízeních týkajících se povolení záměru uplatňovat návrhy, vyjádření a opravné prostředky, které by byly v rozporu s obsahem uzavřené plánovací smlouvy.“

Jedná se tedy perspektivou nového stavebního zákona o přípustný závazek obce. Je však nutné se zabývat tím, jaký má tento závazek dopad na příslušné řízení o povolení záměru.

Dle ust. § 190 odst. 2 in fine nového stavebního zákona platí, že: „Stavební úřad dále nepřihlíží k námitkám účastníka řízení, které jsou v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvou, jejíž smluvní stranou je tento účastník řízení.“ V odvolacím řízení pak podle ustanovení § 226 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „Odvolací správní orgán nepřihlíží k odvolacím námitkám, které mohl odvolatel uplatnit dříve. Odvolací správní orgán dále nepřihlíží k části obsahu odvolání, které bylo podáno odvolatelem, který je stranou plánovací smlouvy, pokud je obsah odvolání v rozporu s tím, k čemu se odvolatel v plánovací smlouvě zavázal.“

S ohledem na shora uvedené se nabízí tedy otázka, zda lze podané námitky považovat za přípustné, nebo nepřípustné (obdobně by tomu bylo v případě posuzování přípustnosti odvolání). Pokud je záměr odlišný od záměru, který byl sjednán v plánovací smlouvě, patrně nebudou námitky ani případné odvolání obce v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvu, která se týkala jiného stavebního záměru. V takovém případě by stavební úřad měl k takovým námitkám standardně přihlížet a odvolací orgán by měl obsah odvolání taktéž zohlednit a nekonstatovat jeho nepřípustnost.

Samozřejmě bude záležet na tom, zda skutečně bylo v rámci plánovací smlouvy dostatečně určitě a jednoznačně konstatováno, že je spjata s určitým konkrétním záměrem. To je věcí individuálního posouzení uzavřené plánovací smlouvy. Obecně však lze očekávat, že plánovací smlouva bude zpravidla spjata s určitým konkrétním stavebním záměrem.

Závěrečná kontrolní prohlídka v rámci kolaudačního řízení je upravena v ustanovení § 234 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon. Předně je vhodné reagovat na procesní režim, který bude v takovém případě aplikován.

Vzhledem k tomu, že jde o úkon v rámci správního řízení – kolaudačního řízení – a nejedná se o klasický postup spočívající v kontrole tak, jak je upravován v části deváté nového stavebního zákona, kontrolní řád se na závěrečnou kontrolní prohlídku nepoužije. Ačkoliv nový stavební zákon výslovně – tak, jak je to tomu v případě kontrolní prohlídky dle § 227 odst. 4 nového stavebního zákona – nevylučuje využití kontrolního řádu, vyplývá toto z povahy kolaudačního řízení.

Co se týče vázanosti stavebního úřadu odborným posudkem autorizovaného inspektora, dle § 234 odst. 2 nového stavebního zákona platí: „Je-li k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí přiložen odborný posudek autorizovaného inspektora o ověření souladu skutečného provedení stavby s jejím povolením a její způsobilosti k užívání, stavební úřad může upustit od závěrečné kontrolní prohlídky.“

Již z textace nového stavebního zákona výslovně vyplývá, že stavební úřad může upustit od závěrečné kontrolní prohlídky. Není to ovšem povinností stavebního úřadu. Naopak stavebnímu úřadu ze základních zásad činností správních orgánů upravených v § 2 až § 8 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „správní řád“), zejména pak z § 3 správního řádu, vyplývá povinnost zjistit stav věci, o němž nejsou důvodné pochybnosti, a to v rozsahu, který je nezbytný pro naplnění zásady legality.

Má-li stavební úřad pochybnosti o tom, že je splněna jedna ze základních podmínek pro vydání kolaudačního rozhodnutí (tj. to, zda je stavba realizována v souladu s povolením dle § 233 odst. 1 nového stavebního zákona), pak nejenže nemusí respektovat odborný posudek autorizovaného inspektora, nýbrž je povinen závěrečnou kontrolní prohlídku a další případné úkony za účelem zjištění skutečného stavu věci učinit. Což ostatně vyplývá i z § 234 odst. 1 nového stavebního zákona, kde je uvedeno, že stavební úřad provede závěrečnou kontrolní prohlídku dokončené stavby, je-li to nezbytné pro ověření skutečného provedení stavby.

Není tedy pravdou tvrzení stavebníka, že by stavební úřad byl bez dalšího povinen respektovat odborný posudek autorizovaného inspektora. Tomuto neodpovídá jak citovaná právní úprava, tak ani její výklad při reflexi základních zásad činnosti správních orgánů dle § 2 až 8 správního řádu.