Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) skutečně trochu mění podmínky pro dodatečné povolení stavby oproti stávající právní úpravě.

Podmínky dodatečného povolení stavby jsou vyjmenovány v § 256 odst. 1 nového stavebního zákona a jsou následující:

a) jsou splněny podmínky podle § 193 nového stavebního zákona;

b) stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu;

c) stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu;

(toto je přitom nutno vnímat v souladu s § 256 odst. 2 nového stavebního zákona)

d) povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.

 

K jednotlivým podmínkám je pak vhodné připomenout:

Ad a) Soulad s § 193 nového stavebního zákona

Jedná se o obecné požadavky na povolení záměru stanovené novým stavebním zákonem, tedy každý dodatečně povolovaný záměr musí naplnit podmínky jako standardně povolovaný záměr.

Ad b) Stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu

Zde se jedná např. o povolení výjimky dle zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů. Pakliže by bylo nezbytné pro dodatečné povolení výjimku získat, pak by nebylo možné vydat dodatečné povolení.

Ad c) stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu

Ustanovení § 138 odst. 1 nového stavebního zákona obecně upravuje podmínky, při jejichž splnění lze povolit výjimku z požadavků na výstavbu. Nový stavební zákon stanoví, že je-li taková výjimka pro dodatečné povolení záměru nezbytná, nelze dodatečně záměr povolit. Nicméně je nutné respektovat úpravu v § 256 odst. 2 nového stavebního zákona, dle něhož platí: „Vyžaduje-li stavba pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, považuje se podmínka podle odstavce 1 písm. b) za splněnou. Ustanovení § 187 odst. 2 až 4 se použije obdobně.“

Je nutné zdůraznit, že § 256 odst. 2 nového stavebního zákona řeší pouze požadavky na umisťování staveb, žádné jiné požadavky neřeší. Požadavky na umisťování staveb jsou obecně upraveny v § 143 a § 144 nového stavebního zákona, přičemž je nutné reflektovat i prováděcí právní předpisy – primárně vyhlášku č. 146/2024 Sb. (případně tzv. Pražské stavební předpisy a Brněnské stavební předpisy).

Obecně se bude typicky jednat o požadavek na odstupy mezi stavbami. Nastane-li takový případ, bude se podmínka pro dodatečné povolení považovat za splněnou, pakliže stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno. Tento souhlas bude vyznačen na situačním výkrese dokumentace obdobně jako souhlas vlastníka stavby s umístěním záměru na jeho pozemku (§ 187 odst. 2 až 4 nového stavebního zákona se totiž použijí obdobně).

Na výjimky z ostatních požadavků na výstavbu – tj. z požadavků na vymezování pozemků a technických požadavků na stavby – se tento postup nepoužije. Týká se to tedy výlučně požadavků na umisťování staveb.

Ad d) povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena

Poslední podmínka spočívá v tom, že povinný uhradí pokutu za přestupek, jehož skutkovou podstatou je to, že realizoval stavbu bez povolení nebo v rozporu s povolením. Předpokladem ovšem je, že mu taková pokuta byla pravomocně uložena. Toto ustanovení předpokládá, že stavební úřad – v souladu se svými zákonnými povinnostmi – přistoupí k uložení pokuty za přestupek.

Závěrem je pak vhodné upozornit obecně na to, že při vyměřování správního poplatku za dodatečné povolení stavby se postupuje podle odlišného bodu, který upravuje vyšší správní poplatky za dodatečné povolení (srov. Sazebník – ČÁST I. Položka 18. bod. 12. zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů).

Dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) bližší regulaci neobsahuje. Uvedená podmínka vyplývá z ustanovení § 20 odst. 3 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území (dále jen „vyhláška č. 501/2006 Sb.“), dle něhož platí: „Pozemek se vždy vymezuje tak, aby svými vlastnostmi, zejména velikostí, polohou, plošným a prostorovým uspořádáním, umožňoval využití pro navrhovaný účel a byl dopravně napojen na veřejně přístupnou pozemní komunikaci.“

Judikatura Nejvyššího správního soudu (např. rozsudek ze dne 27. 9. 2017 č.j. 1 As 166/2016-38) konstatovala, že věcné břemeno nemá trvalý charakter, a tudíž jím nelze splnit podmínku vyplývající z ustanovení § 20 odst. 3 vyhlášky č. 501/2006 Sb. Z tohoto důvodu nebylo možné ono napojení na veřejně přístupnou pozemní komunikaci řešit zřízením věcného břemene mezi dvěma pozemky tak, aby toto napojení bylo zajištěno skrze sousední pozemek, který již dopravní napojení na veřejnou pozemní komunikaci splňoval.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) tento dosavadní výklad mění výslovnou regulací obsaženou přímo v novém stavebním zákoně. Dle jeho ustanovení § 216 odst. 2 platí: „K žádosti o povolení dělení nebo scelení pozemků se namísto projektové dokumentace přikládá celková situace v měřítku katastrální mapy, včetně parcelních čísel, se zakreslením požadovaného dělení nebo scelení pozemků s vyznačením přímého přístupu z veřejné komunikace ke všem pozemkům, nebo přes pozemek nebo stavbu stejného vlastníka, anebo na základě jiného věcného práva k cizímu pozemku nebo stavbě.“

Z citovaného ustanovení vyplývá, že při dělení pozemků lze ve vztahu k požadavku na jejich dopravní přístupnost splnit požadavek jedním z těchto způsobů:

1) vyznačení přímého přístupu z veřejné komunikace ke všem pozemkům;

2) vyznačením přístupu skrze pozemek nebo stavbu stejného vlastníka;

3) na základě jiného věcného práva k cizímu pozemku nebo stavbě – tj. na základě např. věcného břemene podle občanského zákoníku.

Novou právní úpravu lze tedy považovat za benevolentnější a umožňuje dělit pozemky i tehdy, pokud nejsou všechny nově vznikající pozemky přímo napojeny na veřejně přístupnou pozemní komunikaci.

Pro úplnost je vhodné dodat, že dle ustanovení § 216 odst. 4 nového stavebního zákona při dělení nebo scelení pro stavby dálnic, silnic I. třídy, drah, leteckých staveb a staveb s nimi souvisejících se nedokládá dopravní napojení na veřejně přístupnou komunikaci, přičemž stavební úřad v rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků pro stavby dálnic, silnic I. třídy, drah, leteckých staveb a staveb s nimi souvisejících stanoví stavební úřad podmínku zřízení napojení nově vzniklých pozemků na veřejně přístupnou komunikaci.