Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) umožňuje v územním plánu stanovit následující podmínky pro rozhodování v území:

• uzavření plánovací smlouvy,
• pořízení územní studie,
• pořízení regulačního plánu,
• zajištění architektonické studie,
• zajištění urbanistické studie.

V případě podmínky uzavření plánovací smlouvy musí územní plán vymezit základní obsah plánovací smlouvy, podmínky a lhůtu pro její uzavření. Lhůta pro uzavření plánovací smlouvy nesmí být delší než 6 let. Uplyne-li marně lhůta 6 let, pozbývá takto formulovaná podmínka platnosti.

V případě územní studie musí územní plán stanovit základní podmínky pro pořízení územního plánu a lhůtu pro vložení územní studie do národního geoportálu územního plánování. Tato lhůta nesmí být delší než 6 let, přičemž i v tomto případě marným uplynutím této lhůty, pozbývá taková podmínka platnosti. Je vhodné poznamenat, že nový stavební zákon počítá s větší participací samosprávy při pořízení tohoto druhu územní studie – jejíž pořízení je podmínkou pro rozhodování v území dle § 81 odst. 4 nového stavebního zákona – neboť zastupitelstvo může podle § 49 odst. 4 nového stavebního zákona určit zastupitele, který při jejím pořizování spolupracuje s pořizovatelem.

V případě regulačního plánu musí územní plán stanovit základní podmínky pro pořízení regulačního plánu nebo zadání regulačního plánu a též lhůtu pro nabytí účinnosti regulačního plánu. Ani v tomto případě nesmí být lhůta delší 6 let s tím, že marným uplynutím této lhůty pozbývá taková podmínka platnosti.

Architektonická soutěž je vymezena jako postup hledání nejlepšího architektonického řešení stavby anebo zhotovitele projektové dokumentace, při němž jsou předkládány a hodnoceny návrhy architektonického řešení stavby. Naproti tomu urbanistická soutěž je vymezena jako postup hledání nejlepšího urbanistického řešení území anebo zhotovitele územní studie nebo územně plánovací dokumentace, při němž jsou předkládány a hodnoceny návrhy urbanistického řešení území. Tyto soutěže zajistí na požádání obec, jejíž zastupitelstvo vydalo předmětný územní plán. Také může tuto soutěž zajistit též ten, kdo hodlá ve vymezené ploše nebo koridoru záměr realizovat. Lhůta pro zajištění těchto soutěží není novým stavebním zákonem stanovena.

Územní plán podle dosavadního stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.) byl založen na principu, že žádná obec nebyla povinna územní plán mít. Jednalo se o fakultativní územně plánovací dokumentaci.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) na tomto principu nic nemění. Nadále tedy obec, která nemá územní plán, jej nemusí mít ani podle nového stavebního zákona (viz i ustanovení § 81 odst. 1 nového stavebního zákona).

Ustanovení § 322 odst. 2 nového stavebního zákona dokonce připouští, aby zastupitelstvo obce opatřením obecné povahy ukončilo platnost územně plánovací dokumentace sídelního útvaru nebo zóny, územního plánu obce a regulačního plánu, schválených přede dnem 1. ledna 2007, tedy aby ukončilo platnost územního plánu vydaného před dosavadním stavebním zákonem.

Nicméně v případě obce, která nemá územní plán a ani dosud nerozhodla o jeho pořízení, nový stavební zákon ukládá v ustanovení § 325 odst. 1 nového stavebního zákona povinnost úřadu územního plánování, aby pořídil a vydal vymezení zastavěného území podle nového stavebního zákona (viz ustanovení § 117 a násl. nového stavebního zákona), a to do dvou let ode dne nabytí účinnosti nového stavebního zákona. V případě, že by obec postupovala podle ustanovení § 322 odst. 2 nového stavebního zákona, tj. ukončila platnost starého územního plánu vydaného před dosavadním stavebním zákonem, bude podle ustanovení § 325 odst. 4 nového stavebního zákona vymezení zastavěného území dle takové dokumentace posouzeno úřadem územního plánování a případně aktualizováno postupem podle nového stavebního zákona. V případě, že obec již měla vymezeno zastavěné území podle dosavadního stavebního zákona, úřad územního plánování podle ustanovení § 325 odst. 4 nového stavebního zákona vyhodnotí a případně jej aktualizuje podle nového stavebního zákona.

Nadále tedy obec může zůstat bez územního plánu, avšak s tím, že jí bude vymezeno zastavěné území samostatným postupem (viz shora).

Podle ustanovení § 185 odst. 2 nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.), platí: „Stavební úřad vyzve stavebníka k doplnění žádosti a odstranění vad žádosti nejpozději do 10 dnů od zahájení řízení a řízení usnesením přeruší; usnesení se doručuje pouze stavebníkovi a nelze se proti němu odvolat.“

Nový stavební zákon - napříč svojí úpravou - obsahuje řadu lhůt pro stavební úřad za účelem učinění různých kroků (příkladmo vyrozumění o zahájení řízení má být dle ustanovení § 188 odst. 1 nového stavebního zákona učiněno bezodkladně, nejpozději do 7 dnů ode dne zahájení řízení doručením bezvadné žádosti nebo od odstranění vad). Nicméně nový stavební zákon nestanoví žádný následek nedodržení takové lhůty, přičemž nelze ani dovozovat, že by se mělo jednat o lhůtu propadnou.

Důvod je prostý, pro účely toho, aby stavební úřad mohl žádost posoudit (stejně tak dotčené orgány) perspektivou zákonných a podzákonných požadavků dle ustanovení § 193 nového stavebního zákona, popř. dalších požadavků, je nutné, aby měly k dispozici perfektní bezvadnou žádost.

Jedná se tedy o lhůtu pořádkovou, při jejímž nedodržení si může účastník řízení stěžovat na nečinnost stavebního úřadu. Stavební úřad - i když tuto lhůtu nedodrží - nejen může, ale dokonce musí odstranit vady žádosti.

Dle ustanovení § 1 odst. 1 vyhlášky č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb, byly předmětem úpravy této vyhlášky „obecné technické požadavky na stavby a jejich části tak, aby bylo zabezpečeno jejich užívání osobami s pohybovým, zrakovým, sluchovým a mentálním postižením, osobami pokročilého věku, těhotnými ženami, osobami doprovázejícími dítě v kočárku nebo dítě do tří let.“

Podle ustanovení § 334 bodu 55. nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) byla uvedená vyhláška skutečně zrušena.

V ustanovení § 13 písm. d) nového stavebního zákona je vymezena přístupnost jako „vytváření podmínek pro samostatné a bezpečné využití pozemků a staveb osobami s pohybovým, zrakovým nebo sluchovým postižením, osobami pokročilého věku, těhotnými ženami a osobami doprovázejícími dítě v kočárku nebo dítě do 3 let (dále jen „osoba s omezenou schopností pohybu nebo orientace“) s cílem bezbariérového užívání.“

Ve vybraných ustanoveních nového stavebního zákona [§ 141 odst. 3,  § 145 odst. 1 písm. e) a § 149 písm. b)] je předpokládáno, že stavby musí plnit požadavky právě na přístupnost. Obdobně pak prováděcí vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu předpokládá, že budou plněny požadavky na přístupnost.

Nicméně vyhláška o požadavcích na výstavbu sama o sobě tyto požadavky konkrétními parametry nevymezuje. Ustanovení § 29 odst. 1 vyhlášky o požadavcích na výstavbu odkazuje na normu, kterou je v současné době myšlena ČSN 73 4001 Přístupnost a bezbariérové užívání.

Ačkoliv tedy nový stavební zákon zrušil vyhlášku č. 398/2009 Sb., požadavky na přístupnost – do značné míry obdobné požadavky jako obsahovala zrušená vyhláška č. 398/2009 Sb. – bude nutné naplňovat podle uvedené technické normy. Tato problematika tedy bude nadále posuzována.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje účastenství v kolaudačním řízení ve svém ustanovení § 231 takto: „Účastníky kolaudačního řízení jsou stavebník a vlastník stavby.“

V daném případě se jedná o speciální úpravu k ustanovení § 27 správního řádu. I podle důvodové zprávy k novému stavebnímu zákonu jde o speciální definici účastenství.

Ustanovení § 231 nového stavebního zákona je tedy nutné považovat za taxativní výčet, tudíž účastníkem kolaudačního řízení bude pouze stavebník a vlastník stavby. Vlastník pozemku účastníkem takového řízení nebude.

Pro úplnost je vhodné dodat, že ustanovení § 234 odst. 1 věta poslední nového stavebního zákona sice ukládá stavebnímu úřadu, aby o závěrečné kontrolní prohlídce vyrozuměl i hlavního projektanta, nicméně tato skutečnost z hlavního projektanta rozhodně nedělá účastníka řízení.

Dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) výslovně souběh činnosti projektanta územně plánovací dokumentace a osoby pořizovatele, která splňuje kvalifikační požadavky, neřešila. Jakkoliv bylo doporučováno, aby obce využívaly osoby na sobě nezávislé, neboť činnost pořizovatele a činnost projektanta jsou odlišné a činnost projektanta spočívá primárně v dohledu na zákonností územně plánovací dokumentace, nebyl souběh těchto osob (2 v 1) vyloučen.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) na tuto praxi reaguje v ustanovení § 46 odst. 3, kde výslovně vylučuje souběh výkonu činností pořizovatele a projektanta jednou osobou.

Pro úplnost je pak vhodné dodat, že v případě územně plánovací dokumentace, jejíž pořízení bylo započato ještě podle dosavadního stavebního zákona, bude záležet na tom, zda může být dokončena ze strany této osoby v roli pořizovatele a projektanta, skutečnost, v jaké fázi projednání se územně plánovací dokumentace nacházela. Je nutné totiž aplikovat přechodná ustanovení k územně plánovacím dokumentacím, přičemž snoubení jedné osoby jako pořizovatele a projektanta je možné pouze tehdy, pokud se dokončuje určitá fáze podle dosavadního stavebního zákona. V případě postupu podle nového stavebního zákona je nutné již trvat na tom, že nelze mít pouze „jednu osobu“ v roli pořizovatele a projektanta.

Je pravdou, že nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) v ustanovení § 46 odst. 3 souběh funkce projektanta a pořizovatele (tedy např. zástupce pořizovatele) vylučuje. Nicméně z dotazu vyplývá, že pořizování územně plánovací dokumentace bylo zahájeno již podle dosavadního stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.).

V daném případě pak bude zásadní to, zda se pořízení změny územního plánu od 1. 7. 2024 bude řídit novým stavebním zákonem, nebo dosavadním stavebním zákonem. Pokud by podle přechodného ustanovení § 323 nového stavebního zákona mělo být pořizování změny dokončeno podle dosavadních právních předpisů, je možné, aby totožná osoba vystupovala na straně pořizovatele i projektanta, byť obecně i za dosavadního stavebního zákona nebyla kumulace těchto funkcí považována za ideální.

Naopak, pokud se podle ustanovení § 323 nového stavebního zákona bude pořizování změny územního plánu dokončovat podle nového stavebního zákona, bude nutné, aby se aplikovalo ustanovení § 46 odst. 3 nového stavebního zákona, tedy, aby došlo buď k výměně projektanta této změny, nebo pořizovatele.

Dle dosavadního stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.) proti návrhu územního plánu, resp. návrhu změny územního plánu, mohla taxativně vymezená skupina osob podat námitky, každý mohl uplatnit své připomínky ve lhůtě 7 dnů ode dne veřejného projednání. Osobami kvalifikovanými k podání námitek byli vlastníci pozemků a staveb dotčených návrhem, oprávněný investor a zástupce veřejnosti.

Náležitosti námitek vyplývaly mj. z dosavadního stavebního zákona (pořád se jedná o podání ve smyslu správního řádu, tudíž bylo nutné obsáhnout i obecné náležitosti podání). Po uplatnění námitek a připomínek došlo ze strany pořizovatele ve spolupráci s určeným zastupitelem k přípravě návrhu rozhodnutí o námitkách a návrhu vypořádání připomínek.

Dle ustanovení § 97 odst. 4 nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.) nelze proti návrhu územně plánovací dokumentace, tedy ani návrhu územního plánu a návrhu jeho změny, podávat námitky. Lze tedy vůči návrhu územně plánovací dokumentace uplatnit připomínky, které může uplatnit každý do 15 dnů ode dne veřejného projednání. Ustanovení § 97 odst. 2 nového stavebního zákona pak stanoví, že připomínka kromě obecných náležitostí podle správního řádu musí obsahovat též odůvodnění a vymezení území dotčeného připomínkou.

I v případě připomínek podle nového stavebního zákona platí obecná právní úprava obsažená ve správním řádu, že se podání posuzuje podle svého skutečného obsahu, nikoliv podle toho, jak je označeno (dle ustanovení § 37 odst. 1 věta druhá správního řádu platí: „Podání se posuzuje podle svého skutečného obsahu a bez ohledu na to, jak je označeno.“)

V naznačeném případě platí, že splnilo-li podání podatele obsahové náležitosti námitek dle dosavadního stavebního zákona, pak nepochybně naplňuje požadavky na obsahové náležitosti připomínek podle nového stavebního zákona. Za situace, kdy nový stavební zákon vylučuje možnost podat námitky ve smyslu části šesté správního řádu proti návrhu opatření obecné povahy, je nezbytné takové podání vyhodnotit jako připomínky ve smyslu nového stavebního zákona a též s ním tímto způsobem naložit a vypořádat.

S ohledem na ustanovení § 334a nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) jsou ustanovení § 130 a násl. regulující plánovací smlouvy jako veřejnoprávní smlouvy ve smyslu nového stavebního zákona aplikovatelná až od 1. 7. 2024.

Je tedy zřejmé, že uvedená „plánovací smlouva“ uzavřená dne 20. 5. 2024 nemohla být uzavřena jako veřejnoprávní ve smyslu ustanovení § 130 a násl. nového stavebního zákona. Jedná se tedy o smlouvu uzavřenou za platnosti a účinnosti starého stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.).

Starý stavební zákon obdobnou regulaci neobsahoval. Přechodné ustanovení § 327 odst. 1 nového stavebního zákona, které stanoví: „Plánovací smlouvy uzavřené podle zákona č. 183/2006 Sb. se posuzují podle dosavadních právních předpisů.“ se týká pouze plánovacích smluv typicky vázaných na regulační plány, přičemž toto ustanovení nijak nedopadá na „plánovací smlouvy“ uzavřené v době platnosti a účinnosti starého stavebního zákona. Tím, že starý stavební zákon neupravoval plánovací smlouvy – obdobně jak činí nový stavební zákon – jako veřejnoprávní, je nutné je posoudit jako soukromoprávní uzavřené podle občanského zákoníku (zpravidla půjde o tzv. inominátní smlouvy ve smyslu ust. § 1746 odst. 2 občanského zákoníku, případně smlouvy smíšené obsahující např. prvky smlouvy o dílo apod.).

Přijetím nového stavebního zákona a jeho účinností se na režimu oněch soukromoprávních „plánovacích“ smluv nic nezměnilo, tudíž nelze na ně aplikovat ustanovení nového stavebního zákona regulující plánovací smlouvy, a to ani ta ustanovení, která mají dopad na postup správních orgánů v řízení (např. nepřípustnost námitek či nepřípustnost odvolacích námitek).

Smlouvu označenou jako „plánovací“ uzavřenou do 30. 6. 2024 nelze považovat za plánovací smlouvu ve smyslu nového stavebního zákona, tedy ji nelze ani obdobným způsobem aplikovat.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.), obsahuje poměrně rozsáhlá přechodná ustanovení k problematice územního plánování.

Obecně platí, že územní plány vydané podle dosavadních právních předpisů, tj. jak podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb., tak i podle stavebního zákona č. 50/1976 Sb., se považují za územní plány podle nového stavebního zákona.

Nicméně v případě těchto „starých“ územních plánů i nový stavební zákon omezuje jejich platnost. Dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) omezoval platnost starých územních plánů schválených podle zákona č. 50/1976 Sb., přičemž postupně tato lhůta byla prodlužována až do 31. 12. 2022.

Nový stavební zákon nicméně od počátku obsahuje ust. § 322 odst. 1, které stanoví: „Územně plánovací dokumentace sídelního útvaru nebo zóny, územní plán obce a regulační plán, schválené přede dnem 1. ledna 2007, pozbývají platnosti dnem nabytí účinnosti nové územně plánovací dokumentace, která je nahrazuje, nejpozději však 31. prosince 2028. Obecně závazné vyhlášky, jimiž byla vymezena závazná část této územně plánovací dokumentace, se považují za opatření obecné povahy, které je závazné pro navazující územně plánovací dokumentaci a pro rozhodování v území. Části územně plánovací dokumentace schválené přede dnem 1. ledna 2007, které nemohou být podle tohoto zákona její součástí, se nepoužijí.“

Pokud tedy máte starý územní plán vydaný podle zákona č. 50/1976 Sb., nemusíte se obávat o to, že by od 1. 7. 2024 došlo k jeho zániku. Nicméně nejpozději od 1. 1. 2029 nebude tento územní plán platit. Do té doby jej můžete nahradit územním plánem podle nového stavebního zákona (nezapočali-li jste pořizování nového územního plánu podle stávajícího stavebního zákona).

Ve vztahu ke změnám je vhodné pro úplnost doplnit, že zde je omezena možnost, do kdy lze změnu vydat, a to do 31. 12. 2028 ve smyslu ust. § 322 odst. 3 nového stavebního zákona.

Současně nový stavební zákon v ust. § 322 odst. 2 výslovně stanoví, že zastupitelstvo obce může opatřením obecné povahy ukončit platnost takového starého územního plánu vydaného podle zákona č. 50/1976 Sb.

Není tedy nutné se ničeho obávat, nový stavební zákon má dostatečně dlouhou dobu na pořízení nového územního plánu, avšak nebude-li tento nový územní plán vydán do 31. 12. 2028, dosavadní územní plán vydaný podle zákona č. 50/1976 Sb. pozbude své platnosti na konci roku 2028.