Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) obecně navazuje ohledně právní úpravy soukromoprávních souhlasů při realizaci stavebního záměru na cizím pozemku na právní úpravu obsaženou v dosavadním stavebním zákoně (zákon č. 183/2006 Sb.).

Regulace v dosavadním stavebním zákoně

Je vhodné připomenout, že dosavadní stavební zákon až do 31. 12. 2017 neupravoval formu souhlasu vlastníka pozemku či stavby, na nichž třetí osoba hodlá realizovat svůj záměr. Novelizací provedenou zákonem č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, bylo do dosavadního stavebního zákona doplněno ustanovení § 184a.

Souhlas podle ustanovení § 184a dosavadního stavebního zákona byl vyžadován při kumulativním naplnění následujících podmínek:

1) žadatel není vlastníkem pozemku nebo stavby (ustanovení § 184a odst. 1 věta první dosavadního stavebního zákona);

2) žadatel není oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný záměr uskutečnit (ustanovení § 184a odst. 1 věta první dosavadního stavebního zákona);

3) nejde o případ, kdy je pro požadovaný záměr stanoven účel vyvlastnění zákonem (ustanovení § 184a odst. 3 dosavadního stavebního zákona).

Forma takového souhlasu pak byla stanovena v ustanovení § 184a odst. 2 dosavadního stavebního zákona následovně: „Souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo projektové dokumentace.“

Stavební úřad se měl zabývat pouze tím, zda byl předložen souhlas ve formě dle ustanovení § 184a odst. 2 dosavadního stavebního zákona. Stavební úřad přitom nezajímalo, zda tento souhlas byl vyhotoven na základě uzavřené nájemní smlouvy, nebo z jiného právního titulu. Stavební úřad pouze zkontroloval, zda je splněna forma stanovená dosavadním stavebním zákonem.

Regulace v novém stavebním zákoně

Právní úprava v novém stavebním zákoně, konkrétně ustanovení § 187, navazuje na dosavadní právní úpravu, přičemž ji mírně modifikuje. Podmínky, za nichž je třeba předložit v rámci řízení o povolení záměru souhlas podle ustanovení § 187 odst. 2 nového stavebního zákona, se v zásadě nezměnily.

Nicméně je vhodné upozornit hned úvodem, že stavebník předkládá souhlas vlastníka pozemku či stavby, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Ustanovení § 184a dosavadního stavebního zákona takto nestanovilo, tudíž stavební úřad vyžadoval aktuální souhlas podle změny vlastnictví k pozemku či stavbě, což mohlo prodlužovat a komplikovat řízení v případě změny vlastnictví v průběhu řízení. Nový stavební zákon tedy jako rozhodný souhlas považuje souhlas vlastníka ke dni podání žádosti ze strany stavebníka.

Současně ustanovení § 187 odst. 2, věty třetí a čtvrtá, nového stavebního zákona výslovně stanoví, že souhlas vlastníka nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Tzn. nový stavební zákon zakazuje zpětvzetí souhlasu vlastníkovi pozemku či stavby poté, co byla již podána žádost o povolení záměru. Zároveň ovšem nový stavební zákon stanoví, že dojde-li k podstatné změně záměru, lze záměr povolit, jen doloží-li stavebník souhlas vlastníka pozemku nebo stavby s upraveným záměrem. Dojde-li tedy po podání k podstatné změně záměru, bude stavební úřad nucen vyžadovat nový souhlas vlastníka pozemku či stavby. Nový stavební zákon však nestanoví, co je podstatnou změnou záměru. Bude tedy vždy na individuálním posouzení stavebního úřadu, zda se bude jednat o podstatnou změnu záměru, tedy bude vyžadován nový souhlas s upraveným záměrem.

Ve vztahu k formě tohoto souhlasu je nový stavební zákon konkrétnější a košatější, neboť ustanovení § 187 odst. 3 nového stavebního zákona stanoví:

„Souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace a musí obsahovat identifikační údaje a podpis vlastníka pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr povolen, nebo oprávněného k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti. Identifikačními údaji jsou u

a) fyzické osoby jméno, příjmení, datum narození, adresa místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresa bydliště,

b) právnické osoby název, sídlo a identifikační číslo osoby, bylo-li přiděleno.“

Nový stavební zákon tedy jednoznačně specifikuje formu, v jaké je třeba souhlas vlastníka nebo stavby v rámci řízení o povolení záměru předložit. Alternativní forma - třeba i ve formě notářského zápisu, což je veřejná listina - není připuštěna. Ve vedeném řízení tedy nedošlo ze strany stavebníka k předložení souhlasu požadovaného novým stavebním zákonem, a tudíž bude nutné jej vyzvat k odstranění vad žádosti (předložení souhlasu ve formě dle ustanovení § 187 odst. 3 nového stavebního zákona).

Dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) v jednotlivých řízeních obsahoval úpravu, podle které v případě, že součástí žádosti nebyla projektová dokumentace (či nebyla zpracována projektantem či autorizovanou osobou), stanovil, že stavební úřad řízení usnesením zastaví (viz např. ustanovení § 86 odst. 4 dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 94d dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 94l odst. 5 dosavadního stavebního zákona, ustanovení § 110 odst. 4 dosavadního stavebního zákona).

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) stanoví jiný následek a reflektuje mj. digitalizaci řízení a postupů podle nového stavebního zákona.

Podle ustanovení § 185 odst. 3 nového stavebního zákona platí, že stavební úřad žádost neprojedná a usnesením ji odloží v těchto případech:

a) není-li součástí žádosti dokumentace pro povolení záměru,

b) není-li projektová dokumentace nebo její část zpracována projektantem, nebo

c) nevloží-li stavebník projektovou dokumentaci nebo dokumentaci pro povolení záměru do evidence elektronických dokumentací.

Nový stavební zákon tedy mění následek, který již nespočívá ve vydání usnesení o zastavení řízení, nýbrž předpokládá odložení žádosti.

Nově je pak doplňována jako jeden z důvodů odložení žádosti situace, kdy stavebník nevloží dokumentaci do evidence elektronických dokumentací.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), v ust. § 334a nového stavebního zákona upravuje tzv. přechodné období. Přechodné období pro účely oblasti územního plánování a pro účely záměrů ve smyslu nového stavebního zákona je stanoveno od 1. 1. 2024 do 30. 6. 2024.

Odlišný režim je upraven pro vyhrazené stavby ve smyslu přílohy č. 3 nového stavebního zákona, stavby s nimi související a stavby s nimi tvořící soubor staveb, kde se postupuje již podle nového stavebního zákona od 1. 1. 2024 s tím, že se nepoužijí ustanovení nového stavebního zákona, která regulují zjednodušeně řečeno digitalizaci (tj. ust. § 172, ust. 173, ust. § 185 odst. 3 písm. c) a část sedmá nového stavebního zákona).

Nebude-li se tedy jednat o žádost související s vyhrazenou stavbou ve smyslu přílohy č. 3 nového stavebního zákona, pak se postupuje podle dosavadních právních předpisů. Bude-li tedy podána žádost např. o územní řízení, stavební povolení, společné územní a stavební řízení atd., pak se bude postupovat podle dosavadních právních předpisů, tj. zejména zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů do 31. 12. 2023 (dále jen „starý stavební zákon“), a jeho prováděcích právních předpisů. Takto se bude postupovat i po 1. 7. 2024, tedy bude se dokončovat podle dosavadní právní úpravy. Jedinou výjimku tvoří ustanovení nového stavebního zákona, která podle ust. § 335 písm. a), písm. b) a písm. c) nového stavebního zákona nabyla účinnosti do 31. 12. 2023.

Bude-li podána vadná žádost, bude stavební úřad postupovat dle jemu dobře známému procesnímu režimu jako dnes, tj. nebude-li připojena vůbec žádná dokumentace, nebo nebude-li zpracována projektantem, pak se taková žádost nebude projednávat a usnesením dojde k zastavení řízení (viz např. ust. § 86 odst. 4, § 94l odst. 5, § 110 odst. 4 starého stavebního zákona). Nebude-li se jednat o takovou závažnou vadu, pak stavební úřad je povinen dle příslušných ustanovení starého stavebního zákona vyzvat žadatele (stavebníka) k odstranění vad jeho žádosti a přerušit řízení.

Je vhodné zdůraznit, že procesní režim se týká též dotčených orgánů, a tedy bude-li např. nutné zajistit závazné stanovisko úřadu územního plánování ve smyslu ust. § 96b starého stavebního zákona, i po 1. 7. 2024 bude tedy dotčený orgán povinen takové závazné stanovisko vydat a bude přezkoumáváno podle dosavadní právní úpravy (viz příslušná ustanovení starého stavebního zákona).

Lze tedy uzavřít, že nejedná-li se o vyhrazenou stavbu (či stavbu související či tvořící s ní soubor staveb), žádosti podané do 30. 6. 2024 včetně budou vyřizovány podle dosavadní právní úpravy, tj. starého stavebního zákona. 

Podle ustanovení § 185 odst. 2 nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.), platí: „Stavební úřad vyzve stavebníka k doplnění žádosti a odstranění vad žádosti nejpozději do 10 dnů od zahájení řízení a řízení usnesením přeruší; usnesení se doručuje pouze stavebníkovi a nelze se proti němu odvolat.“

Nový stavební zákon - napříč svojí úpravou - obsahuje řadu lhůt pro stavební úřad za účelem učinění různých kroků (příkladmo vyrozumění o zahájení řízení má být dle ustanovení § 188 odst. 1 nového stavebního zákona učiněno bezodkladně, nejpozději do 7 dnů ode dne zahájení řízení doručením bezvadné žádosti nebo od odstranění vad). Nicméně nový stavební zákon nestanoví žádný následek nedodržení takové lhůty, přičemž nelze ani dovozovat, že by se mělo jednat o lhůtu propadnou.

Důvod je prostý, pro účely toho, aby stavební úřad mohl žádost posoudit (stejně tak dotčené orgány) perspektivou zákonných a podzákonných požadavků dle ustanovení § 193 nového stavebního zákona, popř. dalších požadavků, je nutné, aby měly k dispozici perfektní bezvadnou žádost.

Jedná se tedy o lhůtu pořádkovou, při jejímž nedodržení si může účastník řízení stěžovat na nečinnost stavebního úřadu. Stavební úřad - i když tuto lhůtu nedodrží - nejen může, ale dokonce musí odstranit vady žádosti.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje souhlas vlastníka v ustanovení § 187. To pak v odst. 3 blíže specifikuje formu takového souhlasu, která podle všeho dle dotazu byla splněna.

Podle ust. § 187 odst. 4 nového stavebního zákona pak dále platí, že: „K souhlasu vlastníka pozemku nebo stavby, které jsou v podílovém spoluvlastnictví, je třeba souhlas dvoutřetinové většiny spoluvlastníků podle výše jejich podílů; v případě bytového spoluvlastnictví postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek, nebo správce, pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo.“

V daném případě nový stavební zákon jednoznačně stanoví formu, ve které má být souhlas vlastníka stavby předložen (viz ust. § 187 odst. 3 nového stavebního zákona). V případě právnických osob by měl stavební úřad ověřit, zda osoba, která za SVJ podepsala situační výkres, je podle zápisu ve veřejném rejstříku oprávněna za SVJ jednat, případně, zda osoba, která situační výkres podepsala, byla oprávněna jednat na základě jiného oprávnění (např. zmocnění dle plné moci), a to k okamžiku tohoto podpisu.

Pakliže stavební úřad ověří oprávnění osoby, která za SVJ jedná, nezabývá se tím, zda např. proběhlo jednání orgánů SVJ, je-li pro takový úkon nutno např. rozhodnutí shromáždění SVJ. Stavební úřad pouze ověří, že bylo podepsáno osobami, které jsou k zastupování SVJ zmocněny. Stavební úřad nemá být subjektem, který bude posuzovat stanovy SVJ, případně posuzovat to, zda pro rozhodnutí shromáždění byly splněny podmínky.