- 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí
- 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
- FZ07/2013, Placení daně z nabytí nemovitých věcí a daně z převodu nemovitostí
- GF06/2014, k aplikaci zákonného opatření o dani z nabytí nemovitých věcí
- GF03/2014, k dani z nabytí nemovitých věcí
Je obec povinna k placení daně z nabytí nemovitých věcí?
Podle zákona o dani z nemovitých věcí platí, že obec je povinna elektronicky zaslat stejnopis opatření obecné povahy správci daně nejpozději do 30. června kalendářního roku bezprostředně předcházejícího zdaňovacímu období. Znamená to, že do tohoto data musí správce daně stejnopis opatření obecné povahy obdržet?
Nikoliv. Zákon o dani z nemovitých věcí v předmětném ustanovení užívá termínu „zaslat“, z jehož užití lze dovozovat, že tato povinnost bude splněna i v případě, kdy obec do uvedeného data stejnopis opatření obecné povahy správci daně toliko odešle. Odešle-li obec do 30. června elektronicky stejnopis opatření obecné povahy správci daně, bude lhůta pro splnění povinnosti zachována.
Dle sdělení FÚ přitom v roce 2024, kdy 30. červen připadá na neděli, postačí, obdrží-li jej správce daně 1. července.
K tomuto dotazu se váže 1 ustanovení právních předpisů.
Když chce obec koupit nemovitost (dům), musí platit daň z nabytí nemovitosti?
Může obec stanovit místní koeficient daně z nemovitosti pro konkrétně vymezené nemovitosti na území obce (například průmyslové oblasti)?
Ano, může. Podle zákona o dani z nemovitých věcí, ve znění od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2024, mohla obec stanovit místní koeficient pro všechny nemovité věci na území celé obce či na území jednotlivé části obce. Po delší dobu pak byla dána existence sporu mezi Ministerstvem financí a Ministerstvem vnitra o to, zda lze pod pojem "jednotlivá část obce" podřadit i např. jen jednotlivé pozemky zahrnující typicky průmyslové či logistické areály. Tento spor vyřešil až Ústavní soud, který konstatoval, že jednotlivou částí obce lze rozumět i konkrétní nemovité věci.
K tomu je nutno doplnit, že od 1. 1. 2025 nabývá účinnosti novela, která podstatným způsobem mění institut místního koeficientu. Zejména k otázce místního koeficientu pro konkrétně vymezené nemovité věci lze doplnit, že od uvedeného data je takový místní koeficient možné stanovit pouze prostřednictvím opatření obecné povahy.
Zákon o dani z nemovitých věcí pak stanoví, že stejnopis takového opatření obecné povahy je nutné elektronicky zaslat správci daně, a to do 30. 6. kalendářního roku bezprostředně předcházejícího zdaňovacímu období.
Má-li tedy dojít ke stanovení místního koeficientu pro konkrétně vymezené nemovitosti již pro zdaňovací období roku 2025, je nutné, aby obec toto opatření obecné povahy přijala a jeho stejnopis elektronicky zaslala správci daně do 30. 6. 2024.
K tomuto dotazu se váže 1 ustanovení právních předpisů.
V obci se nachází objekt bývalého hotelu, který je již v sotva uživatelném stavu, svým vzhledem hyzdí náves a slouží jen jako skladiště. Lze daň z nemovitosti nějakým způsobem navýšit například podobným objektům, které nejsou užívány k původnímu účelu, a alespoň symbolicky tak nutit jejich vlastníky, aby se o objekt starali?
Obec je zmocněna obecně závaznou vyhláškou stanovit místní koeficient ve výši v rozmezí 0,5 až 5,0, přičemž koeficient musí být stanoven s přesností na jedno desetinné místo, a to pro území celé obce, nebo pro jednotlivé části obce.
Dle nálezu Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 24/23 je pojem „jednotlivá část obce“ třeba ústavně konformně vyložit tak, že touto částí nemusí být pouze souvislá část území obce, nýbrž i konkrétní označené nemovitosti, pokud tyto produkují negativní externality. Tedy zvýšeným koeficientem na určité nemovitosti může být kompenzována jejich zvýšená produkce negativních externalit, např. zvýšená ekologická zátěž. Zvýšený koeficient na určité nemovitosti nesmí být diskriminační ani porušující princip rovného zacházení (nesmí se jednat o libovůli), musí být ospravedlněn objektivními a racionálními důvody. Jsou to totiž právě místní samosprávy, které mohou efektivně zajistit, aby výše zdanění nemovitostí odpovídala negativním externalitám, které jsou s nimi spojeny v konkrétním místě žití. Toto vymezení je plně v diskreci zastupitelstva obce, které schvaluje příslušnou obecně závaznou vyhlášku.
Lze uzavřít, že je teoreticky možné, aby byl místní koeficient zvýšen zanedbaným objektům, o které se nikdo nestará, nicméně toto musí být učiněno objektivně (aby to nebylo diskriminační a neporušilo to princip rovného zacházení) a musí to být řádně odůvodněno racionálními důvody, proč k tomuto navýšení došlo.
Je nicméně třeba upozornit, že pro zdaňovací období od roku 2025 se nevydává obecně závazná vyhláška, má-li obec v úmyslu stanovit místní koeficient pouze na konkrétní nemovitosti, nýbrž opatření obecné povahy.
Zákon o dani z nemovitých věcí pak stanoví, že stejnopis takového opatření obecné povahy je nutné elektronicky zaslat správci daně, a to do 30. 6. kalendářního roku bezprostředně předcházejícího zdaňovacímu období. Má-li tedy dojít ke stanovení místního koeficientu pro konkrétně vymezené nemovitosti již pro zdaňovací období roku 2025, je nutné, aby obec toto opatření obecné povahy přijala a jeho stejnopis elektronicky zaslala správci daně do 30. 6. 2024.
K tomuto dotazu se váže 1 ustanovení právních předpisů.
Obec má obecně závaznou vyhláškou stanoven místní koeficient pro konkrétně vymezené nemovitosti na území obce. Musí obec v letošním roce s ohledem na přijatý konsolidační balíček provést nějakou změnu, aby tento místní koeficient zůstal v platnosti i v následujícím roce (resp. zdaňovacím období)?
Ano, musí. Od 1. 1. 2025 nabývá účinnosti novelizační ustanovení, které významným způsobem mění institut místního koeficientu. Za jednu z nejvýznamnějších změn lze přitom považovat, že od tohoto okamžiku je možné místní koeficient pro konkrétně vymezené nemovité věci na území obce stanovit pouze prostřednictvím opatření obecné povahy. Od 1. 1. 2025 tedy bude taková obecně závazná vyhláška v rozporu s právní úpravou, pročež nebude možné v ní obsažený místní koeficient pro konkrétně vymezené nemovitosti aplikovat.
K tomu lze upozornit, že zákon o dani z nemovitých věcí stanoví, že stejnopis opatření obecné povahy je nutné elektronicky zaslat správci daně do 30. 6. kalendářního roku bezprostředně předcházejícího zdaňovacímu období. Má-li tedy dojít ke stanovení místního koeficientu pro konkrétně vymezené nemovitosti již pro zdaňovací období roku 2025, je nutné, aby obec toto opatření obecné povahy přijala a jeho stejnopis elektronicky zaslala správci daně do 30. 6. 2024.
K tomuto dotazu se váže 1 ustanovení právních předpisů.
Může obec ve zdaňovacím období roku 2025 stanovit místní koeficient pro celé území obce a vedle něho i místní koeficient pro konkrétně vymezené nemovitosti? Jakým způsobem má obec postupovat?
Ano, i takový způsob bude souladný s právní úpravou. Zákon o dani z nemovitých věcí od 1. 1. 2025 vymezuje celkem 5 možností, kterými obec bude moci stanovit místní koeficient.
Prostřednictvím obecně závazné vyhlášky bude obec oprávněna stanovit místní koeficient pro
[a] obec;
[b] jednotlivé katastrální území;
[c] jednotlivý městský obvod nebo jednotlivou městskou část;
[d] jednotlivou skupinu nemovitých věcí.
Naopak prostřednictvím opatření obecné povahy bude obec oprávněna stanovit místní koeficient pro konkrétně vymezené nemovité věci.
Zákon o dani z nemovitých věcí pak od 1. 1. 2025 vymezuje i vzájemné vztahy mezi jednotlivými možnostmi stanovení místního koeficientu (resp. jednotlivými místními koeficienty). Zjednodušeně můžeme tvrdit, že nejspeciálnějším je místní koeficient stanovený pro konkrétní nemovitosti, přičemž bude-li se na tyto nemovité věci vztahovat i jiný místní koeficient, použije se pro tyto nemovité věci pouze místní koeficient pro vymezené nemovité věci, tj. místní koeficient pro vymezené nemovité věci vylučuje aplikaci jiných místních koeficientů na tyto vymezené nemovitosti. Naproti tomu místní koeficient stanovený pro celé území obce bude považován za základní místní koeficient, jehož použití bude vyloučeno existencí jiného místního koeficientu. Příkladem lze uvést, že bude-li stanoven místní koeficient pro celé území obce a místní koeficient pro jednotlivé katastrální území, použije se pro nemovité věci nacházející se na tomto katastrálním území právě místní koeficient váznoucí se k tomuto katastrálnímu území, a nikoliv místní koeficient stanovený pro území obce.
Aplikace místního koeficientu stanoveného pro jednotlivé katastrální území bude zase vyloučena existencí místního koeficientu stanoveného pro jednotlivý městský obvod nebo jednotlivou městskou část, tedy bude-li se na nemovitou věc vztahovat místní koeficient pro jednotlivé katastrální území a místní koeficient pro jednotlivý městský obvod nebo jednotlivou městskou část, použije se místní koeficient pro jednotlivý městský obvod nebo jednotlivou městskou část.
Dále je v zákoně stanoveno, že pokud se na nemovitou věc vztahuje vedle místního koeficientu pro jednotlivou skupinu nemovitých věcí také místní koeficient pro jednotlivé katastrální území, použije se vyšší z nich. Obdobně pak bude platit, že pokud se na nemovitou věc bude vztahovat vedle místního koeficientu pro jednotlivou skupinu nemovitých věcí také místní koeficient pro jednotlivý městský obvod nebo jednotlivou městskou část, použije se vyšší z nich (nestanoví-li obec v obecně závazné vyhlášce jinak).
K tomuto dotazu se váže 1 ustanovení právních předpisů.
Jaké má obec možnosti při stanovení místního koeficientu s ohledem na změny provedené přijetím konsolidačního balíčku?
Zákon o dani z nemovitých věcí od 1. 1. 2025 vymezuje celkem 5 možností, kterými obec bude moci stanovit místní koeficient. Konkrétně lze uvést, že prostřednictvím obecně závazné vyhlášky bude obec oprávněna stanovit místní koeficient pro:
[a] obec;
[b] jednotlivé katastrální území;
[c] jednotlivý městský obvod nebo jednotlivou městskou část;
[d] jednotlivou skupinu nemovitých věcí.
Naopak prostřednictvím opatření obecné povahy bude obec oprávněna stanovit místní koeficient pro konkrétně vymezené nemovité věci.
Zákon o dani z nemovitých věcí pak od 1. 1. 2025 vymezuje i vzájemné vztahy mezi jednotlivými možnostmi stanovení místního koeficientu. Zjednodušeně můžeme tvrdit, že nejspeciálnějším je místní koeficient stanovený pro konkrétní nemovitosti, přičemž bude-li se na tyto nemovité věci vztahovat i jiný místní koeficient, použije se pro tyto nemovité věci pouze místní koeficient pro vymezené nemovité věci, tj. místní koeficient pro vymezené nemovité věci vylučuje aplikaci jiných místních koeficientů na tyto vymezené nemovitosti. Naproti tomu místní koeficient stanovený pro celé území obce bude považován za základní místní koeficient, jehož použití bude vyloučeno existencí jiného místního koeficientu. Příkladem lze uvést, že bude-li stanoven místní koeficient pro celé území obce a místní koeficient pro jednotlivé katastrální území, použije se pro nemovité věci nacházející se na tomto katastrálním území právě místní koeficient váznoucí se k tomuto katastrálnímu území, a nikoliv místní koeficient stanovený pro území obce.
Aplikace místního koeficientu stanoveného pro jednotlivé katastrální území bude zase vyloučena existencí místního koeficientu stanoveného pro jednotlivý městský obvod nebo jednotlivou městskou část, tedy bude-li se na nemovitou věc vztahovat místní koeficient pro jednotlivé katastrální území a místní koeficient pro jednotlivý městský obvod nebo jednotlivou městskou část, použije se místní koeficient pro jednotlivý městský obvod nebo jednotlivou městskou část.
Dále je v zákoně stanoveno, že pokud se na nemovitou věc vztahuje vedle místního koeficientu pro jednotlivou skupinu nemovitých věcí také místní koeficient pro jednotlivé katastrální území, použije se vyšší z nich. Obdobně pak bude platit, že pokud se na nemovitou věc bude vztahovat vedle místního koeficientu pro jednotlivou skupinu nemovitých věcí také místní koeficient pro jednotlivý městský obvod nebo jednotlivou městskou část, použije se vyšší z nich (nestanoví-li obec v obecně závazné vyhlášce jinak).
K tomuto dotazu se váže 1 ustanovení právních předpisů.
Kdy je nutné zahájit práce na opatření obecné povahy, kterým se stanoví místní koeficient pro konkrétně vymezené nemovitosti, máme-li v úmyslu tento koeficient zavést pro příští zdaňovací období (resp. kalendářní rok)?
Zákon o dani z nemovitých věcí stanoví, že stejnopis opatření obecné povahy je nutné elektronicky zaslat správci daně do 30. 6. kalendářního roku bezprostředně předcházejícího zdaňovacímu období.
Proces přijetí opatření obecné povahy je pak procesem časově náročným. Obecně se uvádí, že proces přijetí opatření obecné povahy, kterým se stanoví místní koeficient, by měl v průměru trvat 80 dní. Tato doba je přitom tvořena jak zákonnými minimálními lhůtami (jež není možné zkrátit), tak individuálními časovými úseky, které se budou odvíjet od konkrétní situace a personálního obsazení jednotlivé obce (například čas věnovaný vypořádání námitek a připomínek), nelze tedy vyloučit, že dojde i k podstatnému prodloužení doby celého procesu.
Má-li tedy například dojít ke stanovení místního koeficientu pro konkrétně vymezené nemovitosti pro zdaňovací období roku 2025, lze důrazně doporučit, aby obec se zahájením procesu vydání opatření obecné povahy neotálela. Obec by tedy měla co nejdříve svolat zasedání zastupitelstva obce, na kterém bude zastupitelstvo schvalovat návrh opatření obecné povahy, kterým se stanoví místní koeficient. Jeví se přitom vhodným, aby toto zasedání zastupitelstva proběhlo v prvních dnech měsíce dubna, ne-li dříve.
K tomuto dotazu se váže 1 ustanovení právních předpisů.