Institut zástupce veřejnosti je v dosavadním stavebním zákoně (zákoně č. 183/2006 Sb.) upraven v ustanovení § 23. Zástupce veřejnosti je následně oprávněn podávat námitky proti návrhu zásad územního rozvoje (srov. ustanovení § 39 odst. 2 dosavadního stavebního zákona), proti návrhu územního plánu (srov. ustanovení § 52 odst. 2 dosavadního stavebního zákona), a to včetně případných aktualizací či změn. I v případě územního opatření o stavební uzávěře je zástupce veřejnosti oprávněn podávat námitky (srov. ustanoven § 98 odst. 3 dosavadního stavebního zákona).

Zástupce veřejnosti umožňuje patřičnému počtu osob, které by standardně nemohly podávat vůči návrhu územního plánu či jeho změně námitky, námitky podat, neboť námitky jsou dle dosavadního stavebního zákona vyhrazeny pouze vlastníkům pozemků a staveb, oprávněnému investorovi a zástupci veřejnosti. Všichni ostatní mohou podávat proti návrhu své připomínky. Dle dosavadní právní úpravy platí, že připomínky musí být vypořádány, zatímco o námitkách musí být rozhodnuto.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) stanoví, že proti návrhům územně plánovací dokumentace může každý podávat připomínky (viz ustanovení § 97 odst. 1 nového stavebního zákona) s tím, že námitky jsou en bloc vyloučeny (srov. ustanovení § 97 odst. 4 nového stavebního zákona). Z tohoto důvodu již není institut zástupce veřejnosti, jehož primárním smyslem bylo umožnit kvalifikované skupině osob podávat námitky (namísto připomínek, které se „pouze“ vypořádávaly“), novým stavebním zákonem regulován. S námitkami tedy celkově nový stavební zákon nepočítá, tudíž institut zástupce veřejnosti pozbyl svého smyslu a nový stavební zákon s ním již také nepočítá.

Nový stavební zákon samozřejmě nevylučuje, aby větší skupina osob zmocnila konkrétní osobu (fyzickou či právnickou), aby podala jedny připomínky za takovou skupinu. „Síla“ této připomínky přitom bude spočívat zejména v politické rovině, neboť při vypořádání takové připomínky bude pořizovateli, určenému zastupiteli, ale i rozhodujícímu orgánu (např. zastupitelstvu obce) zřejmé, že nejde o názor jednotlivce a jde o podání, které má širší podporu více osob. To pak může mít vliv na posouzení takové připomínky.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje souhlas vlastníka v ustanovení § 187. Je-li stavebníkem vlastník pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr uskutečněn, nebo je-li oprávněn k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti, není třeba souhlas vlastníka řešit, neboť takovou skutečnost ověří stavební úřad z katastru nemovitostí (není-li stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, lze dle § 187 odst. 1 nového stavebního zákona doložit čestné prohlášení).

Pakliže stavebník nemá právní titul tak, jak je předpokládáno shora, a není-li pro získání potřebných práv stanoven zákonem účel vyvlastnění, musí stavebník předložit souhlas vlastníka pozemku či stavby. Obsahové náležitosti pak stanoví § 187 odst. 3 nového stavebního zákona.

Podrobnější úpravu oproti dosavadnímu stavebnímu zákonu (zákon č. 183/2006 Sb.) pak nový stavební zákon stanoví ve vztahu k problematice zpětvzetí souhlasu a upravuje též to, kdo a za jakých podmínek uděluje tento souhlas v případě podílového spoluvlastnictví a bytového spoluvlastnictví.

Stavebník doloží souhlas vlastníka, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Nový stavebník zákon reaguje na dosavadní nežádoucí praxi zpětvzetí těchto souhlasů tak, že souhlas vlastníka pozemku nebo stavby nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Nicméně pro to, aby stavebník neměl „bianco“ souhlas bez jakýchkoliv limitací, nový stavební zákon stanoví, že dojde-li po podání žádosti k podstatné změně záměru, je možné záměr povolit pouze tehdy, doloží-li stavebník souhlas s upraveným záměrem. Samozřejmě bude vždy na individuálním posouzení toho, co je podstatná změna záměru, což vždy bude muset posoudit stavební úřad, jelikož ten buď bude nový souhlas vlastníka s upraveným záměrem vyžadovat, nebo nebude.

Ve vztahu k podílovému spoluvlastnictví nový stavební zákon výslovně stanoví, že pro povolení záměru postačuje souhlas dvoutřetinové většiny všech spoluvlastníků podle výše jejich podílů. Tímto samozřejmě není nahrazen soukromoprávní souhlas pro realizaci stavby, avšak pro účely povolení záměru bude takový souhlas dvoutřetinové většiny všech co do výše podílů dostatečný.

Nový stavební zákon pak upravuje odchylně též případ bytového spoluvlastnictví, neboť v takovém případě postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek a pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo, pak postačí souhlas správce.