Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) ukládá v ustanovení § 193 odst. 1 písm. a) stavebnímu úřadu povinnost posuzovat to, zda je záměr v souladu s územně plánovací dokumentací. Nový stavební zákon – obdobně jako dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) – mezi územně plánovací dokumentace řadí:

• územní rozvojový plán;
• zásady územního rozvoje;
• územní plán;
• regulační plán.

První územní rozvojový plán – někdy označován jako tzv. nultý – byl vydán usnesením vlády České republiky ze dne 28. 8. 2024 č. 581, přičemž je dostupný v Národním geoportálu územního plánování (https://uzemniplanovani.gov.cz/dokumenty-pro-celou-cr). Tento první územní rozvojový plán byl pořizován na základě přechodných ustanovení, a to nejprve na základě přechodného ustanovení zákona č. 403/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikací, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, jimiž byl novelizován dosavadní stavební zákon, a následně podle ustanovení § 319 nového stavebního zákona. Jedná se tedy o územně plánovací dokumentaci, která vznikla na základě obsahu zásad územního rozvoje jednotlivých krajů a politiky územního rozvoje.

Podle ustanovení § 319 odst. 5 nového stavebního zákona pak platí, že: „Pro první územní rozvojový plán se § 73 odst. 2 a 3 tohoto zákona nepoužije do doby vydání změny, která jej uvede do souladu s požadavky podle tohoto zákona.“

Na základě citovaného přechodné ustanovení tedy platí, že tento první územní rozvojový plán se nepoužije do doby vydání první změny, která jej uvede do souladu s požadavky nového stavebního zákona. Toto pravidlo přitom platí jak pro územní plánování, tak i pro posuzování záměrů.

První územní rozvojový plán tedy není závazný pro posuzování záměrů podle nového stavebního zákona, a to až do doby své první změny, která územní rozvojový plán uvede do souladu s novým stavebním zákonem.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) již skutečně neumožňuje v územních plánech a regulačních plánech vymezovat předkupní právo ve smyslu ustanovení § 101 dosavadního stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.).

Nový stavební zákon stávající předkupní právo výslovně upravuje v přechodném ustanovení § 327 odst. 2: „Předkupní právo vymezené v územně plánovací dokumentaci podle dosavadních právních předpisů zaniká účinností změny územního plánu, kterou bylo jeho vymezení vypuštěno nebo nahrazeno vymezením veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření, pro které lze práva k pozemkům vyvlastnit, nejpozději však uplynutím 4 let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Po zániku předkupního práva zajistí osoba oprávněná z předkupního práva jeho výmaz z katastru nemovitostí. Listinou, na jejímž základě má být právo z katastru nemovitostí vymazáno, je potvrzení o zániku práva podle katastrální vyhlášky.“

Tímto ustanovením se tedy řeší stávající předkupní práva dle dosavadního stavebního zákona tak, že:

1. obec může změnou územního plánu vypustit toto předkupní právo bez náhrady;
2. obec může toto předkupní právo nahradit vymezením veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření, pro které lze práva k pozemkům vyvlastnit;
3. obec neučiní žádný krok a poté do 4 let ode dne nabytí účinnosti nového stavebního zákona toto předkupní právo zanikne.

V naznačeném případě je tedy nutné si vyhodnotit, zda je předkupní právo pro realizaci veřejně prospěšné stavby nadále aktuální, nebo nikoliv, a to perspektivou důvodu, pro které bylo v územním plánu vymezeno. Pakliže trvá důvod pro vymezení (např. jde o výstavbu veřejně prospěšné stavby – např. o pozemní komunikaci), pak lze doporučit nahrazení stávajícího předkupního práva vymezením veřejně prospěšné stavby, pro kterou lze práva k pozemkům vyvlastnit. Bude-li závěr spočívat v tom, že již není důvod pro obdobné omezení vlastnického práva v územním plánu, nabízí se dvě řešení spočívající buď ve vypuštění bez náhrady, nebo vyčkání 4 let ode dne účinnosti, kdy předkupní právo zanikne ze zákona.

Závěrem lze upozornit na povinnost oprávněného (obce) zajistit po zániku výmaz z katastru nemovitostí. Tato povinnost bude tížit obec podle toho, kdy předkupní právo zanikne.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje navázání v postupu pořízení územního plánu v § 323, bylo-li jeho pořízení zahájeno ještě podle dosavadního stavebního zákona (zákona č. 183/2006 Sb.).

Na dotazovanou situaci dopadá § 323 odst. 9 nového stavebního zákona, podle něhož platí: „Bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno veřejné projednání nebo opakované veřejné projednání návrhu územního plánu nebo jeho změny nebo regulačního plánu nebo jeho změny, dokončí se podle dosavadních právních předpisů.“

Proběhlo-li veřejné projednání návrhu nového územního plánu podle dosavadního stavebního zákona, platí, že se celý proces pořízení nového územního plánu dokončí podle dosavadního stavebního zákona.

Pro úplnost je vhodné dodat, že totožný závěr by platil i v případě, pokud by bylo pouze do 30. 6. 2024 oznámeno konání veřejného projednání (postupem podle § 52 dosavadního stavebního zákona), což je možné již vnímat jako zahájení veřejného projednání návrhu územního plánu nebo jeho změny.