Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) vymezuje hlavního projektanta v ustanovení § 14 písm. c) jako projektanta pověřeného koordinací při zpracování dokumentace. Dokumentace, jejíž bližší obsah je obsažen ve vyhlášce č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb (dále jen „vyhláška o dokumentaci staveb“), by měla obsahovat vždy jméno (či jména) a příjmení hlavního projektanta včetně čísla, kterým je zapsán v evidenci autorizovaných nebo registrovaných osob vedené Českou komorou architektů nebo Českou komorou autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, s vyznačeným oborem, popřípadě specializací jeho autorizace. Z dokumentace tedy by mělo vždy vyplývat, kdo je hlavním projektantem.

V případě řízení a postupů podle nového stavebního zákona je hlavní projektant osobou:

• v řízení o povolení záměru, kterou - vedle účastníků řízení a dotčených orgánů - je stavební úřad povinen vyrozumět o zahájení řízení ve smyslu ust. § 188 odst. 1 nového stavebního zákona;
• v řízení o povolení záměru, kterou stavební úřad vyrozumí o vydání povolení záměru v souladu s ust. § 197 odst. 3 nového stavebního zákona;
• která je povinna se na výzvu stavebního úřadu účastnit kontrolní prohlídky ve smyslu ust. § 227 odst. 2 nového stavebního zákona;
• v kolaudačním řízení, kterou stavební úřad vyrozumívá o konání závěrečné kontrolní prohlídky ve smyslu ust. § 234 odst. 1 nového stavebního zákona;
• která je povinna se na výzvu stavebního úřadu účastnit kontroly ve smyslu ust. § 292 odst. 3 nového stavebního zákona.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) skutečně dopadá i na změnu příslušnosti. Nový stavební zákon předpokládá, že působnost obecních stavebních úřadů budou vykonávat všechny obecní úřady obcí s rozšířenou působností (tzv. „trojky“) a dále pak vybrané pověřené obecní úřady (tzv. „dvojky“) a obecní úřady (tzv. „jedničky“) s tím, že působnost vybraných pověřených obecních úřadů a obecních úřadů stanoví Ministerstvo pro místní rozvoj vyhláškou.

Nezřídka kdy bude docházet k tomu, že předmětem povolení záměru bude soubor staveb. Např. v případě rodinného domu se bude jednat o rodinný dům samotný a též např. související čistírna odpadních vod, studna či veřejně přístupná účelová komunikace apod.

Zde došlo k výkladovým střetům, neboť dle ust. § 37 odst. 3 nového stavebního zákona, což je společné ustanovení pro výklad působnosti, platí, že v případě souboru staveb se příslušnost stavebního úřadu k vydání povolení záměru řídí příslušností k povolení záměru stavby hlavní souboru staveb, což by znamenalo, že příslušným k vydáním takového povolení by byl kterýkoliv obecní stavební úřad, tedy i tzv. jedničky a dvojky.

Naproti tomu z ust. § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, ve znění platném ke dni zodpovězení tohoto dotazu,  vyplývá, že působnost stavebního úřadu ve věcech záměru silnice II. a III. třídy, místní komunikace, veřejně přístupné účelové komunikace, technické infrastruktury, která je součástí distribuční soustavy v elektroenergetice nebo plynárenství, a vodního díla, u něhož nevykonává působnost stavebního úřadu krajský stavební úřad, včetně staveb tvořících s nimi soubor staveb, vykonává obecní stavební úřad obce s rozšířenou působností, tj. tzv. trojky.

Uvedená ustanovení jsou do značné míry v kontrapozici, neboť je otázkou jejich specialita a obecnost, přičemž Ministerstvo pro místní rozvoj se již dnes kloní k závěru, že účelem regulace má být to, aby v případě souboru staveb, v němž je jako vedlejší stavba kterákoliv ze staveb uvedených v ust. § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, byla výlučně dána působnost obecního stavebního úřadu obce s rozšířenou působností.

Spornost výkladu pak odstraňuje novelizace zákona o Státním fondu podpory investic, která mění i nový stavební zákon a mj. výslovně vylučuje v případě obecních stavebních úřadů a souboru staveb aplikaci ust. § 37 odst. 3 nového stavebního zákona, tedy jednoznačně se působnost bude určovat dle názoru MMR. Bude-li tedy umisťován stavební záměr sestávající ze souboru staveb, přičemž u stavby hlavní je dána příslušnost jedničky či dvojky, avšak vedlejší stavba bude stavbou uvedenou v ust. § 34a odst. 2 nového stavebního zákona (záměr silnice II. a III. třídy, místní komunikace, veřejně přístupná účelová komunikace, technická infrastruktura, která je součástí distribuční soustavy v elektroenergetice nebo plynárenství a vodní dílo, u něhož není dána působnost krajského stavebního úřadu), pak bude takový záměr povolován výlučně trojkou.

Je pravdou, že tento stav povede mj. k tomu, že stavební úřady na jedničkách a dvojkách se budou muset koordinovat s trojkami – a trojky samozřejmě s jedničkami a dvojkami – neboť to, zda např. rodinný dům bude povolován na jedničce či dvojce, bude odvislé od toho, zda např. studna jako vodní dílo bude součástí záměru, nebo bude povolována samostatně. Koordinace bude nezbytná pro to, aby obecní stavební úřady vzájemně věděly, co je v dané lokalitě povolováno a co bylo povoleno. Nový stavební zákon ovšem tuto koordinaci blíže neupravuje, bude nutné vycházet z obecné zásady spolupráce mezi správními orgány dle ust. § 8 odst. 2 správního řádu.

Závěrem je vhodné doplnit, že novelizace zákona o Státním fondu podporu investic mění též to, že v případě povolení bytového domu bude dána výlučná působnost obecních stavebních úřadů obcí s rozšířenou působností. Jedná se o podstatnou změnu, neboť nový stavební zákon až do této novelizace počítal s tím, že i jedničky a dvojky budou povolovat právě i bytové domy.

Dle dosavadního stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb.) bylo primárním smyslem institutu autorizovaného inspektora nahrazení stavebního povolení postupem podle § 117 dosavadního stavebního zákona. Zároveň dle dosavadní právní úpravy mají svoji roli i v oblasti kolaudace stavby, neboť stavebník může podle § 122 odst. 6 dosavadního stavebního zákona doložit žádost o vydání kolaudačního souhlasu odborným posudkem (certifikátem) autorizovaného inspektora, přičemž v takovém případě stavební úřad může od závěrečné kontrolní prohlídky stavby upustit a vydat kolaudační souhlas na základě tohoto posudku.

V novém stavebním zákoně (zákoně č. 283/2021 Sb.) je činnost autorizovaných inspektorů primárně upravena v samostatné části osmé. Dle § 276 odst. 1 pak autorizovaný inspektor vydává posudky pro účely kolaudace staveb. Dle § 276 odst. 2 nového stavebního zákona pak autorizovaný inspektor vydává na žádost stavebníka posudek pro účely posouzení souladu projektové dokumentace pro provádění stavby s dokumentací pro povolení stavby a s jejími změnami a s požadavky na výstavbu, popřípadě s technickými předpisy a technickými normami. Nový stavební zákon tedy nepočítá s tím, že by autorizovaní inspektoři mohli nahrazovat povolení stavebního úřadu či jiný obdobný akt vydávaný ve formě rozhodnutí. Taktéž lze zmínit i jeho případnou expertní roli ve smyslu § 284 odst. 7 nového stavebního zákona na základě výzvy stavebního úřadu (a na náklad stavebního úřadu).

Ve vztahu ke kolaudaci nadále platí, že v případě, že je posudek autorizovaného inspektora předložen, je podle § 234 odst. 2 nového stavebního zákona na stavebním úřadu, zda závěrečnou kontrolní prohlídku stavby provede nebo nikoliv a spolehne se na posudek zpracovaný autorizovaným inspektorem. Jedná se o fakultativní podklad, kterým stavební úřad není bez dalšího vázán. Stavební úřad je nadále vázán zásadou materiální pravdy dle § 3 správního řádu, tedy je povinen zjistit skutečný stav věci v rozsahu nezbytném pro své rozhodnutí.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) sice upravuje institut zrychleného řízení, avšak neupravuje fikci povolení záměru. Nový stavební zákon pouze – obdobně, jak činil dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) – upravuje pouze fikci aktu dotčeného orgánu (není-li zákonem vyloučena) v ustanovení § 178 odst. 3, dle něhož platí: „Nevydá-li dotčený orgán vyjádření nebo závazné stanovisko ve lhůtě pro jeho vydání, považuje se za souhlasné a bez podmínek.“ Fiktivní rozhodnutí, resp. povolení, není součástí nového stavebního zákona v žádném z dosud schválených znění.

Zrychlené řízení navazuje na dnešní právní úpravu tzv. zjednodušených postupů podle dosavadního stavebního zákona. Podstatou zrychleného řízení upraveného v ustanovení § 212 nového stavebního zákona je to, že povolení stavby nebo zařízení může být vydáno jako první úkon stavebního úřadu v řízení za kumulativního naplnění následujících podmínek:

1. stavebník o vydání rozhodnutí ve zrychleném řízení požádal;
2. obec, na jejímž území má být stavba nebo zařízení uskutečněna, má vydán územní plán;
3. nejde o záměr EIA;
4. nejde o záměr vyžadující povolení výjimky nebo stanovení odchylného postupu podle zákona o ochraně přírody a krajiny;
5. splňuje požadavky kladené na záměry podle § 193 nového stavebního zákona;
6. stavebník doložil souhlasy všech účastníků řízení se záměrem, vyznačené na situačním výkresu dokumentace.

Jsou-li splněny všechny shora uvedené podmínky, pak dojde k vydání povolení ve zrychleném řízení jako první úkon v řízení (tzn. účastníci řízení se o zahájení nevyrozumívají, neumožňuje se jim uplatnit námitky apod.). Současně s oznámením účastníkům řízení podle nového stavebního zákona (dle počtu účastníků např. individuálním doručením) se povolení vydané ve zrychleném řízení zveřejňuje také na úřední desce příslušného stavebního úřadu po dobu 15 dnů ode dne vydání.

Závěrem je vhodné poznamenat, že nebudou-li kumulativně splněny všechny shora uvedené podmínky, pak stavební úřad postupuje tak, jako kdyby byla podána žádost o povolení záměru (bez požadavku na zrychlené řízení).

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) obecně stojí na principu, že v případě souboru staveb je pro určení příslušnosti stavebního úřadu rozhodující stavba hlavní, což vyplývá z ustanovení § 37 nového stavebního zákona. Jistou nezanedbatelnou výjimku však tvoří určení příslušnosti v případech obecních stavebních úřadů, jejichž příslušnost je upravena v ustanovení § 34a nového stavebního zákona.

Podle ustanovení § 34a nového stavebního zákona platí:

„(1) Obecní stavební úřad

a) vykonává působnost stavebního úřadu ve věcech záměrů, u kterých nevykonává působnost Dopravní a energetický stavební úřad, krajský stavební úřad nebo jiný stavební úřad,

b) vykonává kontrolu ve věcech stavebního řádu.

(2) Působnost stavebního úřadu ve věcech záměru bytového domu, silnice II. a III. třídy, místní komunikace, veřejně přístupné účelové komunikace, technické infrastruktury, která je součástí distribuční soustavy v elektroenergetice nebo plynárenství, vodního díla, u něhož nevykonává působnost stavebního úřadu krajský stavební úřad, a souboru staveb, jehož jsou tyto záměry součástí, vykonává obecní stavební úřad obce s rozšířenou působností; § 37 odst. 3 se pro určení příslušnosti stavebního úřadu nepoužije.“

To, zda v konkrétním případě bude k povolení záměru - změny dokončené stavby - obecně příslušný obecní úřad obce s rozšířenou působností podle § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, nebo obecní stavební úřad, bude odvislé od toho, co je předmětem povolovaného záměru, tj. podle toho, jak bude stavebníkem záměr vymezen. Podle toho pak může docházet ke změnám příslušnosti podle toho, co bude v případě konkrétní stavby předmětem povolení stavebního úřadu.

Z dotazu vyplývá, že předmětem řízení o změně dokončené stavby nemá být vodní dílo (studna) ani jiný záměr výslovně uvedený v ustanovení § 34a odst. 2 nového stavebního zákona. Za těchto okolností bude příslušným k vedení řízení o změně dokončené stavby jakýkoliv obecní stavební úřad dle § 30 odst. 3 nového stavebního zákona. V případě, že by se změna dokončené stavby měla dotýkat vodního díla, u něhož nevykonává působnost krajský stavební úřad, či jiné stavby uvedené v ustanovení § 34a odst. 2 nového stavebního zákona, příslušným stavebním úřadem by byl obecní úřad obce s rozšířenou působností.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje souhlas vlastníka v ustanovení § 187. Je-li stavebníkem vlastník pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr uskutečněn, nebo je-li oprávněn k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti, není třeba souhlas vlastníka řešit, neboť takovou skutečnost ověří stavební úřad z katastru nemovitostí (není-li stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, lze dle § 187 odst. 1 nového stavebního zákona doložit čestné prohlášení).

Pakliže stavebník nemá právní titul tak, jak je předpokládáno shora, a není-li pro získání potřebných práv stanoven zákonem účel vyvlastnění, musí stavebník předložit souhlas vlastníka pozemku či stavby. Obsahové náležitosti pak stanoví § 187 odst. 3 nového stavebního zákona.

Podrobnější úpravu oproti dosavadnímu stavebnímu zákonu (zákon č. 183/2006 Sb.) pak nový stavební zákon stanoví ve vztahu k problematice zpětvzetí souhlasu a upravuje též to, kdo a za jakých podmínek uděluje tento souhlas v případě podílového spoluvlastnictví a bytového spoluvlastnictví.

Stavebník doloží souhlas vlastníka, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Nový stavebník zákon reaguje na dosavadní nežádoucí praxi zpětvzetí těchto souhlasů tak, že souhlas vlastníka pozemku nebo stavby nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Nicméně pro to, aby stavebník neměl „bianco“ souhlas bez jakýchkoliv limitací, nový stavební zákon stanoví, že dojde-li po podání žádosti k podstatné změně záměru, je možné záměr povolit pouze tehdy, doloží-li stavebník souhlas s upraveným záměrem. Samozřejmě bude vždy na individuálním posouzení toho, co je podstatná změna záměru, což vždy bude muset posoudit stavební úřad, jelikož ten buď bude nový souhlas vlastníka s upraveným záměrem vyžadovat, nebo nebude.

Ve vztahu k podílovému spoluvlastnictví nový stavební zákon výslovně stanoví, že pro povolení záměru postačuje souhlas dvoutřetinové většiny všech spoluvlastníků podle výše jejich podílů. Tímto samozřejmě není nahrazen soukromoprávní souhlas pro realizaci stavby, avšak pro účely povolení záměru bude takový souhlas dvoutřetinové většiny všech co do výše podílů dostatečný.

Nový stavební zákon pak upravuje odchylně též případ bytového spoluvlastnictví, neboť v takovém případě postačí pouze souhlas společenství vlastníků jednotek a pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo, pak postačí souhlas správce.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) upravuje zrychlené řízení v ustanovení § 212. Dle ustanovení § 212 nového stavebního zákona jsou stanoveny kumulativně podmínky, za nichž lze institut zrychleného řízení využít. Tyto podmínky lze shrnout následovně:

• stavebník o vydání povolení stavby nebo zařízení jako první úkon v řízení požádá;
• obec, na jejímž území má být stavba nebo zařízení uskutečněna, má vydán územní plán;
• nejde o záměr EIA;
• nejde o záměr vyžadující povolení výjimky nebo stanovení odchylného postupu podle zákona o ochraně přírody a krajiny;
• stavba splňuje požadavky uvedené v § 193;
• stavebník doložil souhlasy všech účastníků řízení se záměrem, vyznačené na situačním výkresu dokumentace.

Z předmětného ustanovení vyplývá jednoznačně, zrychlené řízení se týká staveb nebo zařízení, přičemž stavba je definována v ustanovení § 4 a ustanovení § 7 nového stavebního zákona. Nicméně v případě dělení nebo scelení pozemků se jedná o tzv. nestavební záměr.

Institut zrychleného řízení tedy v případě povolení dělení nebo scelení pozemků využít nelze.

Nicméně jisté „urychlení“ v případě povolení dělení nebo scelení pozemků představuje úprava obsažená v ustanovení § 217 odst. 2 nového stavebního zákona, dle něhož platí: „Není-li třeba stanovit podmínky pro dělení nebo scelení pozemků, je vydání povolení dělení nebo scelení pozemků prvním úkonem stavebního úřadu v řízení.“

Podle ustanovení § 216 odst. 3 nového stavebního zákona lze dále platí: „Vydání povolení dělení nebo scelení pozemků je prvním úkonem stavebního úřadu v řízení, pokud jsou podmínky pro dělení nebo scelení pozemků dány územním plánem, regulačním plánem nebo rozhodnutím podle jiného právního předpisu. Povolení dělení nebo scelování pozemků se nevydává, pokud je dělení nebo scelování schváleno pozemkovými úpravami.“.

V případě dělení nebo scelení pozemků lze tedy – při splnění zákonných podmínek – vydat povolení jako první úkon v řízení, což nezanedbatelně celý postup vydání povolení o dělení nebo scelení pozemků urychlí.