Obsah projektové dokumentace pro povolení stavby je uveden ve vyhlášce č. 131/2024, o dokumentaci staveb (dále jen „vyhláška č. 131/2024 Sb.“). Na základě tohoto detailu projektové dokumentace budou vyhodnoceny požadavky na výstavbu v rámci řízení o povolení stavby. Detaily vnitřních částí stavby, které se týkají např. řešení větrání konkrétních místností a vnitřních rozvodů pak budou součástí dokumentace pro provádění stavby, kterou je povinen podle ust. § 160 odst. 2 písm. a) stavebního zákona zajistit stavebník před zahájením stavby.

Dokumentace pro provádění stavby je projektovou dokumentací, kterou musí v souladu s ust. § 156 odst. 1 stavebního zákona zpracovat projektant jako autorizovaná osoba. Projektant je dle ust. § 162 stavebního zákona povinen zpracovat projektovou dokumentaci v souladu s právními předpisy, tedy i v souladu s vyhláškou č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu (dále jen „vyhláška č. 146/2024 Sb.“).

Co se týče např. výpočtu dopravy v klidu, podle vyhlášky č. 146/2024 Sb. se počty stání zjišťují podle účelových jednotek souvisejících s účelem užívání navržené stavby. Součástí dokumentace pro povolení stavby jsou dle vyhlášky č. 131/2024 Sb. „navrhované parametry stavby“, jako například zastavěná plocha, obestavěný prostor, podlahová plocha podle jednotlivých funkcí (bytů, služeb, administrativy apod.), typ navržené technologie, předpokládané kapacity provozu a výroby. Jedná se právě o informace, z nichž lze zjistit minimální potřebu dopravy v klidu. V dokumentaci pro provádění stavby pak musí potřeba dopravy v klidu být prokázána detailně a musí být v souladu s podmínkami rozhodnutí o povolení stavby.

Z hlediska denního osvětlení a větrání jsou pak součástí dokumentace pro povolení stavby dle vyhlášky č. 131/2024 Sb. zásady řešení parametrů stavby (větrání, osvětlení, proslunění, stínění, zásobování vodou, ochrana proti hluku a vibracím, odpady apod.) a vlivu stavby na okolí (vibrace, hluk, zastínění, prašnost apod.). Z těchto údajů lze zjistit základní informace o splnění požadavků denního osvětlení, podrobněji pak bude výpočet denního osvětlení a řešení větrání navržených místností uveden v dokumentaci pro provádění stavby.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) obecně navazuje ohledně právní úpravy soukromoprávních souhlasů při realizaci stavebního záměru na cizím pozemku na právní úpravu obsaženou v dosavadním stavebním zákoně (zákon č. 183/2006 Sb.).

Regulace v dosavadním stavebním zákoně

Je vhodné připomenout, že dosavadní stavební zákon až do 31. 12. 2017 neupravoval formu souhlasu vlastníka pozemku či stavby, na nichž třetí osoba hodlá realizovat svůj záměr. Novelizací provedenou zákonem č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, bylo do dosavadního stavebního zákona doplněno ustanovení § 184a.

Souhlas podle ustanovení § 184a dosavadního stavebního zákona byl vyžadován při kumulativním naplnění následujících podmínek:

1) žadatel není vlastníkem pozemku nebo stavby (ustanovení § 184a odst. 1 věta první dosavadního stavebního zákona);

2) žadatel není oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný záměr uskutečnit (ustanovení § 184a odst. 1 věta první dosavadního stavebního zákona);

3) nejde o případ, kdy je pro požadovaný záměr stanoven účel vyvlastnění zákonem (ustanovení § 184a odst. 3 dosavadního stavebního zákona).

Forma takového souhlasu pak byla stanovena v ustanovení § 184a odst. 2 dosavadního stavebního zákona následovně: „Souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo projektové dokumentace.“

Stavební úřad se měl zabývat pouze tím, zda byl předložen souhlas ve formě dle ustanovení § 184a odst. 2 dosavadního stavebního zákona. Stavební úřad přitom nezajímalo, zda tento souhlas byl vyhotoven na základě uzavřené nájemní smlouvy, nebo z jiného právního titulu. Stavební úřad pouze zkontroloval, zda je splněna forma stanovená dosavadním stavebním zákonem.

Regulace v novém stavebním zákoně

Právní úprava v novém stavebním zákoně, konkrétně ustanovení § 187, navazuje na dosavadní právní úpravu, přičemž ji mírně modifikuje. Podmínky, za nichž je třeba předložit v rámci řízení o povolení záměru souhlas podle ustanovení § 187 odst. 2 nového stavebního zákona, se v zásadě nezměnily.

Nicméně je vhodné upozornit hned úvodem, že stavebník předkládá souhlas vlastníka pozemku či stavby, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. Ustanovení § 184a dosavadního stavebního zákona takto nestanovilo, tudíž stavební úřad vyžadoval aktuální souhlas podle změny vlastnictví k pozemku či stavbě, což mohlo prodlužovat a komplikovat řízení v případě změny vlastnictví v průběhu řízení. Nový stavební zákon tedy jako rozhodný souhlas považuje souhlas vlastníka ke dni podání žádosti ze strany stavebníka.

Současně ustanovení § 187 odst. 2, věty třetí a čtvrtá, nového stavebního zákona výslovně stanoví, že souhlas vlastníka nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Tzn. nový stavební zákon zakazuje zpětvzetí souhlasu vlastníkovi pozemku či stavby poté, co byla již podána žádost o povolení záměru. Zároveň ovšem nový stavební zákon stanoví, že dojde-li k podstatné změně záměru, lze záměr povolit, jen doloží-li stavebník souhlas vlastníka pozemku nebo stavby s upraveným záměrem. Dojde-li tedy po podání k podstatné změně záměru, bude stavební úřad nucen vyžadovat nový souhlas vlastníka pozemku či stavby. Nový stavební zákon však nestanoví, co je podstatnou změnou záměru. Bude tedy vždy na individuálním posouzení stavebního úřadu, zda se bude jednat o podstatnou změnu záměru, tedy bude vyžadován nový souhlas s upraveným záměrem.

Ve vztahu k formě tohoto souhlasu je nový stavební zákon konkrétnější a košatější, neboť ustanovení § 187 odst. 3 nového stavebního zákona stanoví:

„Souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace a musí obsahovat identifikační údaje a podpis vlastníka pozemku nebo stavby, na nichž má být záměr povolen, nebo oprávněného k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti. Identifikačními údaji jsou u

a) fyzické osoby jméno, příjmení, datum narození, adresa místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresa bydliště,

b) právnické osoby název, sídlo a identifikační číslo osoby, bylo-li přiděleno.“

Nový stavební zákon tedy jednoznačně specifikuje formu, v jaké je třeba souhlas vlastníka nebo stavby v rámci řízení o povolení záměru předložit. Alternativní forma - třeba i ve formě notářského zápisu, což je veřejná listina - není připuštěna. Ve vedeném řízení tedy nedošlo ze strany stavebníka k předložení souhlasu požadovaného novým stavebním zákonem, a tudíž bude nutné jej vyzvat k odstranění vad žádosti (předložení souhlasu ve formě dle ustanovení § 187 odst. 3 nového stavebního zákona).

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), podstatně zužuje stávající různorodost aktů, které mohou být ze strany stavebního úřadu vydány. Pouze pro připomenutí je vhodné uvést, že stavební zákon č. 183/2006 Sb. upravuje řadu aktů, které nejsou správními rozhodnutími ve smyslu správního řádu a jedná se o úkony podle části čtvrté správního řádu, byť správní rozhodnutí nahrazují (např. územní souhlas, kolaudační souhlas, společný souhlas atd.). V praxi vznikaly sporné situace, neboť v rámci „souhlasů“ nelze v jejich „výrokové části“ stanovovat podmínky jako v případě rozhodnutí, jelikož se nejedná o správní rozhodnutí. Stejně tak bylo v řadě případů sporné, zda byly naplněny podmínky pro vydání těchto aktů. Z tohoto důvodu nový stavební zákon je založen na principu, že záměry (stavební či nestavební) buď vyžadují povolení, nebo povolení nevyžadují. Záměr již nebude možné umístit ani povolit jiným aktem než správním rozhodnutím.

Shora uvedené se pak promítá do vymezení účastníků řízení. Účastníci řízení jsou vymezeni v ust. § 182 nového stavebního zákona, dle něhož jsou účastníkem řízení o povolení záměru (stavebního i nestavebního):

a) stavebník;

b) obec, na jejímž území má být záměr uskutečněn,

c) vlastník pozemku nebo stavby, na kterých má být záměr uskutečněn, nebo ten, kdo má jiné věcné právo k tomuto pozemku nebo stavbě,

d) osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být rozhodnutím o povolení záměru přímo dotčeno,

e) osoby, o kterých tak stanoví jiný zákon.

Okruh účastníků řízení o povolení záměru je tedy založen na okruhu účastníků společného a územního řízení dle stávajícího stavebního zákona č. 183/2006 Sb. (srov. ust. § 94k). Zde bude možné aplikovat do značné míry dosavadní výklady a judikaturu vztahující se k vymezení účastníků řízení. Příkladmo princip, že rozhodná je potencialita přímého dotčení věcných práv v případě osob, která mají věcná práva (vlastnická, věcná břemena atd.) ve vztahu k sousedním pozemkům.

Za zvláštní zmínku pak stojí zejména písm. e), kde jsou řešeny osoby, o nichž tak stanoví zvláštní zákon. V daném případě jde zejména o účastníky na podkladě zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOPK“). Mnoho let se vedou diskuse nad tím, zda tzv. ekospolky mají být účastníky řízení podle stavebního zákona, přičemž úprava obsažená v novém stavebním zákoně reaguje na relativně čerstvou judikaturu Nejvyššího správního soudu (srov. např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 15. 3. 2023, čj. 9 As 193/2022-35).

Občanské sdružení (tzv. ekospolek) dle ust. § 70 odst. 3 ZOPK je účastníkem řízení v následujících případech:

• pokud se v něm rozhoduje na základě jednotného environmetálního stanoviska vydávaného namísto povolení kácení dřevin podle § 8 odst. 1 nebo výjimky ze zákazů u památných stromů a zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů podle § 56 odst. 1
• pokud oznámí svou účast písemně do osmi dnů ode dne, kdy mu bylo příslušným správním orgánem zahájení řízení oznámeno.

Tyto podmínky musí být naplněny kumulativně. Tzn. to, že se v daném případě vydává tzv. jednotné enviromentální stanovisko, ještě neznamená, že by mělo být občanské sdružení účastníkem řízení o povolení záměru. Zásadní bude to, zda toto jednotné enviromentální stanovisko je vydáváno namísto povolení kácení volně stojících dřevin dle ust. § 8 odst. 1 ZOPK a/nebo se jedná o výjimku ze zákazů u památných stromů a zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů dle ust. § 56 odst. 1 ZOPK.

I splnění těchto podmínek je nutné, aby se občanské sdružení aktivně přihlásilo do osmi dnů ode dne, kdy mu bylo stavebním úřadem oznámeno zahájení takového řízení.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) sice upravuje institut zrychleného řízení, avšak neupravuje fikci povolení záměru. Nový stavební zákon pouze – obdobně, jak činil dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb.) – upravuje pouze fikci aktu dotčeného orgánu (není-li zákonem vyloučena) v ustanovení § 178 odst. 3, dle něhož platí: „Nevydá-li dotčený orgán vyjádření nebo závazné stanovisko ve lhůtě pro jeho vydání, považuje se za souhlasné a bez podmínek.“ Fiktivní rozhodnutí, resp. povolení, není součástí nového stavebního zákona v žádném z dosud schválených znění.

Zrychlené řízení navazuje na dnešní právní úpravu tzv. zjednodušených postupů podle dosavadního stavebního zákona. Podstatou zrychleného řízení upraveného v ustanovení § 212 nového stavebního zákona je to, že povolení stavby nebo zařízení může být vydáno jako první úkon stavebního úřadu v řízení za kumulativního naplnění následujících podmínek:

1. stavebník o vydání rozhodnutí ve zrychleném řízení požádal;
2. obec, na jejímž území má být stavba nebo zařízení uskutečněna, má vydán územní plán;
3. nejde o záměr EIA;
4. nejde o záměr vyžadující povolení výjimky nebo stanovení odchylného postupu podle zákona o ochraně přírody a krajiny;
5. splňuje požadavky kladené na záměry podle § 193 nového stavebního zákona;
6. stavebník doložil souhlasy všech účastníků řízení se záměrem, vyznačené na situačním výkresu dokumentace.

Jsou-li splněny všechny shora uvedené podmínky, pak dojde k vydání povolení ve zrychleném řízení jako první úkon v řízení (tzn. účastníci řízení se o zahájení nevyrozumívají, neumožňuje se jim uplatnit námitky apod.). Současně s oznámením účastníkům řízení podle nového stavebního zákona (dle počtu účastníků např. individuálním doručením) se povolení vydané ve zrychleném řízení zveřejňuje také na úřední desce příslušného stavebního úřadu po dobu 15 dnů ode dne vydání.

Závěrem je vhodné poznamenat, že nebudou-li kumulativně splněny všechny shora uvedené podmínky, pak stavební úřad postupuje tak, jako kdyby byla podána žádost o povolení záměru (bez požadavku na zrychlené řízení).

Nový stavební zákon, tedy zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“), skutečně člení stavby do čtyř kategorií. V ust. § 5 odst. 2 je pak uvedeno, že stavby jsou drobné (uvedené v Příloze č. 1 nového stavebního zákona), jednoduché (uvedené v Příloze č. 2 nového stavebního zákona), vyhrazené (uvedené v Příloze č. 3 nového stavebního zákona) a pak stavby ostatní, jimiž jsou všechny ostatní nezařaditelné do žádné z tří kategorií.

Dle ustanovení § 212 nového stavebního zákona jsou stanoveny kumulativně podmínky, za nichž lze institut zrychleného řízení využít. Tyto podmínky lze shrnout následovně:

• stavebník o vydání povolení stavby nebo zařízení jako první úkon v řízení požádá;
• obec, na jejímž území má být stavba nebo zařízení uskutečněna, má vydán územní plán;
• nejde o záměr EIA;
• nejde o záměr vyžadující povolení výjimky nebo stanovení odchylného postupu podle zákona o ochraně přírody a krajiny;
• stavba splňuje požadavky uvedené v § 193;
• stavebník doložil souhlasy všech účastníků řízení se záměrem, vyznačené na situačním výkresu dokumentace.

Z citované právní úpravy je jednoznačné, že ji lze aplikovat na jakoukoli kategorii stavby, přičemž o stavbu ostatní se bude jednat patrně i relativně často, neboť není vyloučeno, aby např. bytový dům, což je stavba ostatní, byla povolena ve zrychleném řízení. Stejně tak v případě garáží, které překročí parametry jednoduché stavby (srov. odst. 1 písm. c) Přílohy č. 2 nového stavebního zákona), se bude jednat o ostatní stavbu.

Celkově jsou ovšem vyloučeny záměry EIA, které ustanovení § 4 odst. 2 nového stavebního zákona definuje jako takový záměr, který podléhá posouzení podle zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o posuzování vlivů na životní prostředí), ve znění pozdějších předpisů.

Závěrem je vhodné upozornit na to, že povolení vydané ve zrychleném řízení dle ustanovení § 212 odst. 2 nového stavebního zákona stavební úřad zveřejní na úřední desce po dobu 15 dnů ode dne jeho vydání.

Nový stavební zákon v ustanovení § 217 odst. 4 výslovně stanoví, že povolení dělení nebo scelování pozemků platí na dobu neurčitou. Povolení může pozbýt své platnosti v případě, kdy stavební úřad obdrží od stavebníka oznámení, že od provedení svého záměru upouští.

Je-li vydáno povolení dělení nebo scelování pozemků jako první úkon v řízení, nemá tato skutečnost žádný vliv na platnost tohoto povolení či její délku. Nadále je nutné aplikovat ustanovení § 217 odst. 4 nového stavebního zákona (zákona č. 283/2021 Sb.) a považovat toto povolení platné na dobu neurčitou.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.), obsahuje řadu přechodných ustanovení. Některá ustanovení se vážou k problematice příslušnosti stavebního úřadu, tj. to, který stavební úřad bude věc po skončení přechodného období (či k jinému okamžiku) projednávat. Naopak některá přechodná ustanovení řeší postup stavebního úřadu – ať už jím bude kdokoliv – ve vztahu ke stavebnímu právu hmotnému (požadavky na výstavbu) a ke stavebnímu právu procesnímu (stavebnímu řádu).

Dle ustanovení § 330 odst. 1 nového stavebního zákona platí, že: „Řízení a postupy zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se dokončí podle dosavadních právních předpisů.“ Toto ustanovení výslovně řeší aspekty stavebního práva hmotného a procesního, tj. bez ohledu na to, který stavební úřad bude v dané věci postupovat, byla-li žádost podána – ve spojení s ust. § 334a nového stavebního zákona – do 30. 6. 2024, bude se postupovat podle dosavadních právních předpisů. Zde je nutné si uvědomit, že režim dle ust. § 334a odst. 3 nového stavebního zákona mají věci týkající se vyhrazených staveb uvedených v příloze č. 3 nového stavebního zákona, stavby s nimi související a stavby tvořící s nimi soubor staveb.

Odlišný přístup byl ovšem zvolen k příslušnosti stavebního úřadu, kde je nutné vycházet z přechodného ustanovení, tj. ust. § 330 odst. 3 nového stavebního zákona, podle něhož platí: „Řízení a postupy zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dokončí stavební úřad, který se stal příslušným k vedení řízení nebo provedení postupu v dané věci podle tohoto zákona. Územní řízení zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona týkající se vyhrazené stavby uvedené v příloze č. 3 k tomuto zákonu nebo stavby s ní související dokončí stavební úřad, který toto řízení vedl přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. Stavební řízení zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona týkající se stavby související s vyhrazenou stavbou uvedenou v příloze č. 3 k tomuto zákonu dokončí stavební úřad, který toto řízení vedl přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. Společné územní a stavební řízení zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona týkající se stavby související s vyhrazenou stavbou uvedenou v příloze č. 3 k tomuto zákonu dokončí stavební úřad, který se stal podle tohoto zákona příslušným k vedení řízení o povolení vyhrazené stavby uvedené v příloze č. 3 k tomuto zákonu, je-li vyhrazená stavba stavbou hlavní, v ostatních případech dokončí řízení stavební úřad, který toto řízení vedl přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.“

V daném případě bude platit, že pokud se jedná o stavbu výrobny elektřiny využívající energii slunečního záření, která přesahuje výkon 50 kW [není drobnou stavbou dle odstavce 1 písm. a) bodu 25 přílohy č. 1 k novému stavebnímu zákonu], ale zároveň nedosahuje výkon 5 MW [není vyhrazenou stavbou dle písm. o) bodu 1 přílohy č. 3 k novému stavebnímu zákonu], pak je k jejímu povolení dle § 34 písm. a) bod 3 nového stavebního zákona příslušný krajský stavební úřad.

S ohledem na citovaná přechodná ustanovení nového stavebního zákona se tedy od 1. 7. 2024 stane příslušným k rozhodnutí v dané věci krajský stavební úřad – na místo obecního úřadu obce s rozšířenou působností – s tím, že bude ovšem postupováno podle dosavadní právní úpravy (zejména stávajícího stavebního zákona).