|
|
|
Správná informace ve správnou chvíli |
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Vážení přátelé,
některá témata se vracejí pravidelně. Ne proto, že by byla oblíbená, ale proto, že se jim nedá vyhnout. S tím souvisí například i to, že Český statistický úřad (ČSÚ) zveřejnil průměrnou roční míru inflace v ČR za rok 2025, což je příležitost pro úpravu výše nájemného ve smlouvách. V dnešním Starostníčku se proto věnujeme zejména nájemním smlouvám. Dále připomínáme daň z nemovitých věcí a upozorňujeme i na další povinnosti, které sice nepřitahují pozornost, ale umějí obci zkomplikovat život.
Váš Vašek JUDr. Václav Chmelík
advokát se specializací na právo měst a obcí |
|
|
| | | | | | | | |
„Zvyšování nájemného: ekonomicky správné, politicky nevděčné.“
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Běžná údržba a drobné opravy hrazené nájemcem
Jak jsme vás již dříve informovali, po
více než 10 letech došlo k novelizaci nařízení, které vymezuje běžnou
údržbu a drobné opravy hrazené nájemcem. Pokud obec pronajímá byty, je
vhodné se s těmito změnami seznámit a promítnout je do praxe.
Nově se zvyšuje limit jednotlivých drobných oprav
na 1 500 Kč a roční strop výdajů nájemce na 150 Kč/m², přičemž náklady
na dopravu se do těchto limitů nezapočítávají. Zároveň se rozšiřuje pojem
běžné údržby, který nyní zahrnuje i pravidelné prohlídky, čištění a opravy
kamen, kotlů a kouřovodů, čímž se vyjasňuje odpovědnost za tyto činnosti.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Seš domu majitel, nájem zvedej
Zvyšování nájemného není nikdy populární, avšak připomínáme, že ČSÚ zveřejnil průměrnou míru inflace za rok 2025 ve výši 2,5 %, a je proto vhodné ověřit, zda obcí uzavřené
nájemní smlouvy bytů (u ostatních nájmů záleží na smlouvě) obsahují inflační doložku umožňující úpravu nájemného. Pro ulehčení práce přikládáme oznámení, kterým může být zvýšení nájemného nájemci oznámeno viz Dokument 1.
Pokud v nájemní smlouvě inflační doložku ani jiný mechanismus zvyšování nájemného nemáte, tak je vždy možné se s nájemcem na zvýšení nájemného dohodnout, v případě nájmu bytu je možné využít i zákonný mechanismus navyšování nájemného viz Dokument 2.
Doporučujeme proto zkontrolovat nájemní smlouvy. Při jejich případné úpravě či přípravě nových nájemních smluv můžete využít naše automatické dokumenty, které naleznete v Dokumentu 3 a 4. A pokud si s uzavíráním či kontrolou smluv nevíte rady, tak nejen s tímto vám rádi
pomůžeme.
Podrobnější informace k problematice zvyšování nájemného naleznete v sekci Dotazy.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Přiznání k dani z nemovitých věcí
Ověřte, zda obci nevznikla povinnost podat přiznání k dani z
nemovitých věcí, typicky v souvislosti s nákupem nemovitosti v uplynulém
roce. Připomínáme, že nemovitosti ve
vlastním katastrálním území obce jsou od daně osvobozeny, zatímco při pořízení nemovitosti v jiném katastrálním území je obec povinna daň uhradit.
Přiznání se standardně podává do konce ledna, letos
však poslední den připadá na víkend, a proto je možné jej podat až do pondělí 2.
února.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Kalkulačka odměn zastupitelů pro rok 2026. Získejte rychlý a přehledný výpočet!
Plánujete rozpočet nebo potřebujete znát přesnou výši odměn podle aktuální legislativy? Využijte naši kalkulačku odměn zastupitelů, která obsahuje platné sazby pro rok 2026 a výpočet na míru vaší obci.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Rozpočtové provizorium
Pokud jste
vstoupili do roku 2026 v režimu
rozpočtového provizoria, doporučujeme se zaměřit na dokončení přípravy rozpočtu a jeho projednání v zastupitelstvu.
Cílem je co nejdříve schválit řádný
rozpočet, aby bylo možné plnohodnotně hospodařit a realizovat plánované
výdaje bez omezení vyplývajících z provizoria. Procesu schvalování jsme se již věnovali
v minulých číslech Starostníčku.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Dokument 1: Oznámení o uplatnění inflační doložky
Lze využít pro oznámení nájemcům, s kterými byla v nájemní smlouvě ujednána inflační doložka.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Dokument 2: Automatický dokument - Návrh na zvýšení nájemného - nájem bytu
návrh na zvýšení nájemného za nájem bytu dle § 2249 občanského zákoníku
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Dokument 3: Automatický dokument - Nájemní smlouva - byt
smlouva o nájmu bytu uzavíraná v souladu s ust. § 2235 a násl. občanského zákoníku
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Dokument 4: Automatický dokument - Nájemní smlouva - prostory sloužící k podnikání (obec pronajímatel)
smlouva o nájmu prostor určených k podnikání dle ust. § 2302 an. občanského zákoníku
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Část neinvestičních výdajů škol zpět pod stát? Uleví se trochu obcím?
Web novinky.cz referuje o záměru nového ministra školství provést změny v novele školského zákona, který platí teprve od ledna. Uvidíme, jak to nakonec dopadne.
|
|
|
|
Internetové rady k vymáhání škod po obcích za neuklizené chodníky
Na začátku minulého týdne
pokryla republiku ledovka a s ní se vyrojila spousta článků, návodů pro občany, jak z obcí dostat nějakou tu korunu jako odškodnění. Vybíráme nejzajímavější: novinky.cz; irozhlas.cz. A platí: Pokud byste si nevěděli rady, obraťte se s důvěrou na naši praxí prověřenou advokátní kancelář.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Komunální volby na obzoru – výzvy pro obce
Nezdá se to, ale komunální volby se kvapem blíží. Co vše budeme muset jako starostové řešit,
zmiňuje delší článek na webu seznamzpravy.cz. A už z titulku je prosvítá, že nás nečeká procházka růžovým sadem.
|
|
|
|
Akcelerační zóny
Portál dvs.cz informuje, že Komora obnovitelných zdrojů energie zveřejnila řadu informací a odpovědí na dotazy, které souvisí se zrychlením povolovacích procesů v souvislosti s podporou rozvoje obnovitelných zdrojů. Pro obce a města mohou být například
důležité odpovědi na otázky, které se týkají akceleračních zón.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ministerstva a jiné orgány
|
|
Ministerstvo
vnitra ve spolupráci s Ministerstvem zdravotnictví vydalo nový metodický materiál, který obcím poskytuje
návod, jak obecně závaznou vyhláškou regulovat užívání psychomodulačních a
vybraných psychoaktivních látek na vymezených místech nebo při konkrétních
akcích (jedná se o látky jako deriváty HHC, deriváty THC či mefedron či
v poslední době hojně diskutovaný „kratom“). Podrobnosti včetně vzoru obecně
závazné vyhlášky naleznete zde.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ministerstvo
práce a sociálních věcí vyhlásilo
dotační titul „Obec přátelská rodině a seniorům“ pro rok 2026. Podpora
vycházející z dotačního titulu je určena obcím, které realizují prorodinné
a proseniorské aktivity posilující mezigenerační soudržnost, komunitní život a
kvalitu života obyvatel. Více informací naleznete zde.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ministerstvo
životního prostředí v
nové výzvě Operačního programu Životní prostředí 2021–2027 rozdělí 330
milionů Kč na projekty přírodě blízkých opatření v krajině i sídlech v
šesti tzv. přechodových regionech. Podporovány budou například obnovy
vodních prvků, výsadba stromů a další opatření, která pomáhají zadržovat
vodu, omezovat její rychlý odtok a zmírňovat dopady výkyvů počasí. Podrobnější
informace zde.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Nájem bytu – „rozšíření“ nájmu o další prostor a aplikace § 2238 občanského zákoníku
Nejvyšší
soud dovodil, že ustanovení § 2238 občanského zákoníku lze použít i na změnu
nájemní smlouvy spočívající v rozšíření nájmu bytu o další prostor užívaný jako
jeho příslušenství (např. sklep či komoru), pokud jej nájemce po stanovenou dobu
užívá v dobré víře. Platí tedy, že příslušenství
bytu přitom nemůže být samostatným předmětem nájmu, ale vždy sdílí režim bytu.
(Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky č. j.
26 Cdo 1827/2025-1827 ze dne 22. 10. 2025, celé znění zde).
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Obec má obecní byty, které historicky pronajímá za velmi nízké nájemné. Pokud bude obec zvyšovat nájemné na základě § 2249 občanského zákoníku, bude mnoho let trvat, než se alespoň částečně přiblíží tržnímu nájemnému v obci. Je možné, aby obec nájemné zvýšila nad rámec zákonného omezení?
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Je možné do nájemní smlouvy obecního bytu dodatkem vložit inflační doložku, která není ve smlouvě uvedena?
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
V pronajatém bytě došlo k prasknutí skla v okně, není zřejmé zda bylo poškozeno nájemcem, nebo prasklo samo od sebe. Kdo v tomto případě hradí opravu? Zařazuje se tato oprava do drobných oprav, které si hradí nájemce sám?
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Jak může obec zvýšit nájemné u pronajatých obecních pozemků?
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
